민사 · 임대차/명도

상가 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 전까지 목적물을 점유한 임차인이 부담하는 차임의 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 3.대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결

해당 판결

쟁점

상가건물 임대차가 기간만료로 종료된 뒤 임차인이 보증금을 반환받지 못한 채 목적물을 점유하다가 인도한 경우, 그 기간 동안 임차인이 임대인에게 무엇을 지급할 의무를 부담하는지가 문제 되었습니다. 특히 임차인이 시가에 따른 차임 상당의 부당이득금(민법 제741조)을 반환해야 하는지, 아니면 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 존속하는 것으로 의제되는 임대차관계에서 종전 약정 차임만 지급하면 되는지가 쟁점이었습니다.

사실관계

• 임차인인 반소원고는 임대인인 반소피고로부터 이 사건 부동산을 임차했습니다. 임대차보증금은 4,200만 원, 약정 차임은 월 420만 원이었습니다.
• 이 사건 임대차는 기간만료로 종료되었습니다.
• 반소원고는 임대차보증금 4,200만 원을 반환받지 못한 상태에서 2022. 2. 28. 반소피고에게 이 사건 부동산을 인도했습니다.
• 반소피고가 반소원고를 상대로 제기한 서울중앙지방법원 2021가단5283042 건물인도 청구의 본소는 취하되었습니다.
• 반소원고는 반소로 37,380,000원과 2022. 3. 1.부터의 지연손해금 지급을 청구했고, 항소심에서는 33,764,000원과 그 지연손해금 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 반소원고의 항소이유를 다시 살펴본 뒤 제1심판결의 이유를 그대로 인용하고 항소를 기각했습니다.

반소원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 다르지 않고, 이 법원에서 그 쟁점에 관하여 다시 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

대법원 판결이 전하는 원심의 판단은 다음과 같습니다. 원심은 이 사건 임대차가 기간만료로 종료된 뒤 반소원고가 이 사건 부동산을 인도한 2022. 2. 28.까지 임대차보증금 4,200만 원을 반환받지 못했더라도 부동산의 사용·수익에 따른 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 또한 그 기간의 시가에 따른 차임인 월 13,061,000원이 약정 차임인 월 420만 원과 현격한 차이가 있다는 이유로, 부당이득금의 액수는 시가에 따른 차임을 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 상가임대차법이 적용되는 임대차가 종료된 뒤 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 목적물을 점유한 경우의 법률관계에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다.

위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법 취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 이 사건 임대차는 기간만료로 종료되었고, 반소원고는 2022. 2. 28. 부동산을 인도할 때까지 임대차보증금 4,200만 원을 반환받지 못했습니다.
• 그럼에도 원심은 그 기간에 대하여 반소원고에게 부당이득금 반환 의무가 있다고 보았습니다.
• 원심은 시가에 따른 차임 월 13,061,000원이 약정 차임 월 420만 원과 현격한 차이가 있다는 이유로 시가에 따른 차임을 적용하여 부당이득금을 산정했습니다.

대법원은 위 법리에 비추어 원심의 판단에 상가임대차법 제9조 제2항에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 대법원은 원심이 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있다는 이유로 시가에 따른 차임을 적용하여 부당이득금을 산정한 판단에도 위와 같은 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 반소원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원인 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결: 상가임대차법 제9조 제2항이 보증금을 반환받을 때까지 임차인의 점유를 임대차기간 중과 마찬가지로 강하게 보호하여 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 규정이라는 입법 취지의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다82745 판결: 상가임대차법이 적용되는 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 전에 목적물을 점유하더라도 차임 상당의 부당이득이 성립하지 않는다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항: 임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제하는 조문으로, 임차인이 종전 약정 차임만 지급하면 된다는 판단의 근거가 되었습니다.
• 민법 제741조: 원심이 반소원고에게 시가에 따른 차임 상당의 부당이득금 반환 의무가 있다고 본 근거와 관련된 조문으로, 대법원은 이 사건에서 그 부당이득이 성립하지 않는다고 보았습니다.
• 민법 제543조 제1항: 대법원이 기간만료·합의와 함께 임대차 종료 사유로 든 해지와 관련된 조문입니다.

실무상 의미

• 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 합의, 해지 등으로 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 계속 점유하며 사용·수익했다면, 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고 시가에 따른 차임 상당의 부당이득금 지급 의무는 부담하지 않습니다.
• 이 사건에서 원심은 시가에 따른 차임 월 13,061,000원이 약정 차임 월 420만 원과 현격한 차이가 있다는 이유로 시가를 적용하여 부당이득금을 산정했으나, 대법원은 이러한 원심의 판단에 상가임대차법 제9조 제2항에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 보았습니다.
• 이 법리는 상가임대차법이 적용되는 임대차를 전제로 한 것이므로, 분쟁이 생기면 해당 임대차가 이 법의 적용 대상인지부터 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결 [임대차보증금반환] [공2024상,15]
• 원심: 서울중앙지방법원 2023. 6. 23. 선고 2022나61993 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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