민사 · 임대차/명도

다가구주택 임대차 중개에서 다른 임차인의 보증금을 확인·설명할 중개업자의 주의의무

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 3.대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

해당 판결

쟁점

여러 세대가 사는 다가구주택의 한 호실을 임차하는 사람에게 중개업자가 다른 임차인들의 보증금을 어디까지 확인하고 설명해야 하는지가 문제 되었습니다. 중개업자가 임대인이 구두로 알려준 보증금 총액만 확인·설명서에 적은 것이 공인중개사법 제25조의 확인·설명의무와 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것인지, 그 위반과 임차인이 보증금을 배당받지 못한 손해 사이에 상당인과관계가 있는지가 다투어졌고, 원고는 중개업자와 그 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

사실관계

• 이 사건 다가구주택은 총 16가구로 이루어져 채권최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었고, 원고는 2018. 4. 27. 그중 한 호실을 임대차보증금 90,000,000원에 임차했습니다.
• 중개업자인 피고 1은 근저당권의 채권최고액을 고지하고 실제 피담보채무액을 600,000,000원이라고 설명했으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았습니다.
• 피고 1이 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 ‘임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라고 적혀 있었습니다.
• 피고 1은 주택 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 보증금을 더해도 이를 초과하지 않는다고 설명했습니다.
• 이후 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 원고보다 선순위인 임차인들의 보증금 총액은 600,000,000원을 훨씬 초과하고 있었습니다.
• 주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되었고, 원고는 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 보증금반환채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심 판결 이유 일부를 고쳐 쓰고 나머지는 그대로 인용하여, 피고 1의 확인·설명의무 위반이나 그 위반과 원고의 손해 사이의 인과관계를 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 원심은 확인·설명서에 적힌 금액이 원고가 주장하는 실제 선순위 임차보증금 합계액보다 크다는 점을 근거로 들었습니다.

위 6억 원은 원고가 주장하는 실제 선순위 임차보증금 합계액(4억 9,000만 원)보다 큰 금액이므로, 피고 1이 원고에게 임차보증금을 반환받지 못할 위험의 존부와 관련하여 이 사건 주택의 선순위 권리관계에 관한 내용을 부실하게 설명하였다고 볼 수 없다

원심은 또 근저당권에 관한 설명이 객관적 사실에 부합하고, 원고가 배당을 받지 못한 이유는 주택이 저가에 낙찰되었기 때문인 것으로 보인다고 하여 인과관계도 부정했습니다. 제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 다가구주택의 일부를 임대하는 계약을 중개하는 중개업자의 의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.

중개업자로서는 설혹 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다.

이 사건에서 대법원은 다음과 같이 보았습니다.

• 확인·설명서에 적힌 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 총 600,000,000원이 전부여서, 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있었습니다.
• 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였던 것으로 보인다고 보았습니다.
• 피고 1은 임대인이 총액으로 알려준 금액만 적었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리지 않아, 다가구주택의 중개업자로서 준수해야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았다고 보았습니다.
• 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다고 보았습니다.

대법원은 원심이 판시와 같은 이유만으로 피고 1이 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 의무 위반과 상당인과관계 있는 손해를 인정하지 않고, 피고 1과 그 공제사업자인 피고를 상대로 한 원고의 청구를 모두 배척한 것은 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이라고 판단했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 대전지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결: 중개업자와 중개의뢰인의 관계가 위임관계와 유사하여 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결: 직접 조사·확인할 의무가 없는 사항이라도 계약 여부를 결정하는 데 중요한 것에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결: 위 98다30667 판결과 같은 법리의 근거로 함께 들었습니다.
• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결: 다가구주택 일부의 임대차를 중개할 때 다른 임차인의 보증금 등을 확인·설명하고 확인·설명서에 기재할 의무와 그 위반에 따른 배상책임 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공인중개사법 제25조: 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명할 의무의 근거로, 다른 임차인의 보증금 등을 확인·설명해야 한다는 판단의 바탕이 되었습니다.
• 공인중개사법 제29조: 중개업자가 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 판단하는 근거 조문의 하나로 쓰였습니다.
• 공인중개사법 제30조: 대법원이 중개업자가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 지는 근거로 든 조문입니다.
• 공인중개사법 시행규칙 제16조: 대법원이 공인중개사법 제25조 등과 함께, 중개업자가 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공할 의무의 근거로 든 조문입니다.
• 민법 제681조: 중개 관계를 위임과 유사하게 보아 중개업자에게 선량한 관리자의 주의의무를 지우는 근거로 쓰였습니다.

실무상 의미

• 대법원은 다가구주택 일부의 임대차를 중개하는 중개업자가 등기부상 권리관계를 설명하는 데 그치지 않고, 다른 임차인의 보증금, 임대차의 시기와 종기 등 자료를 임대인에게 요구해 확인·설명하고 제시해야 한다고 보았습니다.
• 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 내용을 확인·설명서에 기재해야 하고, 이 사건에서는 구두로 들은 총액만 적고 부정확할 수 있음을 알리지 않은 것이 주의의무 위반으로 평가되었습니다. 임차인은 확인·설명서의 해당 란이 구두 확인인지 자료 확인인지 살펴볼 필요가 있습니다.
• 이 판결은 파기환송 판결이므로 중개업자와 공제사업자의 배상책임 인정 여부와 범위는 환송 후 원심에서 다시 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 [임대차보증금] [공2024상,104]
• 원심: 대전지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나112852 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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