민사 · 임대차/명도

주택 임대인의 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절에서 실제 거주 의사의 증명책임과 판단 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 3.대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결

해당 판결

쟁점

임차인들이 계약갱신을 요구하자 임대인이 실제 거주할 계획이라며 거절하고 아파트 인도를 청구했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호가 정한 갱신거절 사유, 곧 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당하는지를 누가 증명해야 하는지, 그리고 실제 거주 의사가 있는지를 어떤 사정으로 판단하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고(임대인)는 2019. 1. 21.경 피고들(임차인)과 이 사건 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019. 3. 8.부터 2021. 3. 8.까지 임대하는 계약을 체결했습니다.
• 원고 측은 2020. 12. 17.경 피고들에게 원고와 그 배우자 및 자녀가 이 사건 아파트에서 거주할 계획이라고 알리며 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시했습니다.
• 피고들은 2020. 12. 22.경 원고에게 계약갱신을 청구한다고 통보했습니다.
• 원고는 2021. 1. 4.경 계약 만료 후 원고 본인이 실제 거주할 계획이라며 피고들의 갱신요구를 거절했고, 피고들이 원고로부터 630,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트를 인도하라는 소를 제기했습니다.
• 소송에서 원고는 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모가 거주할 예정이라고 주장했고, 2021. 9. 8. 자 준비서면에서는 피고들의 갱신요구 때문에 불가피하게 원고 부모가 이 사건 아파트에 거주하기로 하였다고 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 별도의 이유를 적지 않고 제1심판결 이유를 그대로 인용하여 피고들의 항소를 기각했습니다.

피고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 이 법원에 제출된 증거를 보태어 보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

대법원 판결에 따르면 원심은 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단했습니다.

대법원의 판단

대법원은 실제 거주를 이유로 한 갱신거절의 증명책임과 실제 거주 의사의 판단 기준에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어, 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다고 보았습니다.

• 원고 측은 거주할 사람을 계약 만료 전에는 원고와 배우자, 자녀로, 소장에서는 원고 본인 또는 원고 부모로, 2021. 9. 8. 자 준비서면에서는 원고 부모로 주장했습니다. 대법원은 원고가 주장이 바뀌게 된 데에 대한 합리적인 설명을 하지 않았다고 보았습니다.
• 원고와 배우자는 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트와 다른 지역에도 주택을 소유하고 있었습니다. 갱신거절 무렵 원고는 자녀 교육을 위하여 다른 지역 주택에서 자녀들과, 배우자는 직업상 이유로 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었습니다.
• 원고와 자녀들이 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정이 없었고, 인근의 다른 아파트를 급매로 처분하겠다던 배우자는 이를 처분하지 않은 채 여전히 거주하고 있었습니다.
• 원고 부모의 외래진료확인서에는 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례 가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없었고, 공인중개사 사실확인서에는 원고의 모가 자신이 사는 아파트의 매매나 전세를 문의하였다는 내용만 있었습니다.
• 원고가 제출한 인테리어 견적서에는 이 사건 아파트 인테리어 목적과 부합한다고 보기 어려운 내용도 있어 원고 부모의 거주 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다고 보았습니다.

대법원은 원심이 위 사정과 함께 원고나 원고 부모의 실제 거주 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등을 종합하여 심리했어야 한다고 보았습니다. 그런데도 원심이 이러한 사정을 충분히 심리하지 않은 채 실제 거주 의사에 개연성이 있고 명백하게 모순되는 행위가 없다는 이유로 갱신거절이 적법하다고 판단한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다고 보았습니다.

대법원은 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략하고 원심판결을 파기하여 사건을 서울중앙지방법원에 환송했습니다. 원고의 갱신거절이 적법한지는 환송 후 원심에서 다시 판단합니다.

관련 판례

• 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결: 대법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 취지가 임차인의 주거생활 안정과 임대인의 재산권 보호 사이에 적절한 조화를 도모하는 데 있다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항: 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정한 조문으로, 이 사건 피고들의 갱신요구의 근거가 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호: 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정한 조문으로, 원고가 이 사유를 들어 갱신요구를 거절했고 대법원은 그 증명책임이 임대인에게 있다고 보았습니다.

실무상 의미

• 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신요구를 거절하려면 그 사유를 임대인이 증명해야 하고, 거주하겠다는 의사를 표명한 것만으로 곧바로 인정되지는 않습니다.
• 법원은 임대인의 주거 상황, 가족의 직장이나 학교, 이사 준비의 유무, 거주 의사와 배치·모순되는 언동 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있습니다. 이 사건에서 대법원은 거주할 사람에 관한 주장이 합리적 설명 없이 바뀐 점을 의문의 사정 중 하나로 들었습니다.
• 임차인으로서는 갱신거절 전후 임대인의 언동, 임대인과 가족의 다른 주택 소유·거주 상황, 이사 준비 여부 같은 사정을 정리해 두는 것이 위 판단 요소와 관련하여 의미가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 [건물인도] [공2024상,110]
• 원심: 서울중앙지방법원 2022. 9. 6. 선고 2021나77014 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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