민사 · 임대차/명도

중개를 의뢰하지 않은 임대인의 중개보수 지급의무와 확인·설명서 기명·날인의 의미

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 2.대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결

해당 판결

쟁점

임차인의 의뢰를 받아 건물 임대차계약을 중개한 공인중개사가, 중개를 의뢰하지 않은 임대인들에게도 중개수수료를 청구할 수 있는지가 문제 되었습니다. 특히 임대인들이 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에 기명·날인한 것을 그 서면에 적힌 대로 중개수수료를 지급하기로 한 약정으로 볼 수 있는지가 다투어졌습니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정하고 있습니다.

사실관계

• 원고는 공인중개사이고, 피고들은 이 사건 건물의 임대인입니다.
• 원고는 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결을 알선했고, 임차인으로부터 중개의뢰를 받은 사실에는 다툼이 없었습니다.
• 원고는 임대차계약이 체결되기 5일 전인 2021. 5. 20. 피고들 중 1명을 처음 만났고, 그 전까지는 피고들과 직접 의사교환을 한 적이 없었습니다. 피고들은 주로 이 사건 건물의 관리소장을 통하여 원고와 의사를 나누었습니다.
• 원고가 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 피고들의 기명·날인도 포함되어 있었습니다. 계약 체결 과정에서 중개수수료 지급에 관한 별도의 언급이나 협상은 없었습니다.
• 2021. 6. 7. 원고로부터 중개수수료 지급 요청을 받은 피고 3은 지급 거부의 의사를 고지하지 않은 채 원고에게 희망하는 금액을 알려 달라고 했습니다. 임대차계약 체결 여부 등 대부분의 의사결정은 피고 1이 했습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 피고들로부터 이 사건 임대차계약의 중개를 의뢰받았다고 인정할 만한 직접적인 증거는 없다고 보았습니다. 그러나 중개인이 거래 쌍방에 따로 있지 않은 경우에는 한쪽으로부터만 명시적으로 중개의뢰를 받았더라도 다른 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행하게 되므로, 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 지급의무를 부담한다고 보았습니다. 나아가 원고와 피고들 사이에 확인·설명서의 「중개보수 등에 관한 사항」란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립하였다고 보아 피고들의 지급의무를 인정했습니다.

대법원의 판단

대법원은 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자의 중개보수 지급의무와 중개대상물 확인·설명서에 한 기명·날인의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

공인중개사법 제32조 제1항 본문은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”라고 정하였으므로, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실변경을 알선하는 행위를 하였더라도, 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다.

그러므로 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 ‘중개대상물 확인·설명서’에 기명·날인을 하였더라도, 이는 공인중개사로부터 ‘중개대상물 확인·설명서’를 수령한 사실을 확인하는 의미에 불과할 뿐 ‘중개보수 등에 관한 사항’란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시라고 단정할 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 피고들의 중개수수료 지급의무를 인정한 원심 판단을 수긍할 수 없다고 보았습니다.

• 원고가 임차인의 의뢰로 알선하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정·전달했다고 하여, 그것만으로 임대인인 피고들의 중개의뢰나 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다.
• 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 증거가 없는 이상 별도의 중개수수료 지급 약정이 있어야 하고, 그 주장·증명책임은 원고에게 있는데 별다른 증거가 없다고 보았습니다.
• 피고들의 확인·설명서 기명·날인은 서면을 영수하였다는 의미를 넘어 중개의뢰나 지급 약정의 성립에 관하여 특별한 의미를 가진다고 단정하기는 어려워 보인다고 보았습니다.
• 피고 3이 희망 금액을 알려 달라고 한 것은 대부분의 의사결정을 하던 피고 1에게 원고의 의사를 전달하거나 피고 1과 상의해 보겠다는 취지에 불과하였던 것으로 보이고, 원고도 그때까지 중개수수료에 관하여 별다른 언급을 한 적이 없었으므로, 지급 약정을 뒷받침하는 간접사실로 보기 어렵다고 판단했습니다.
• 원고가 계약 체결 5일 전에야 피고들 중 1명을 처음 만났고, 피고들이 주로 관리소장을 통해 원고와 의사를 나누었으며, 중개수수료에 관한 언급이나 협상도 없었던 점은 중개의뢰와 지급 약정의 성립을 인정하기에는 상당히 이례적인 정황이라고 보았습니다.

대법원은 원고가 피고들로부터 중개의뢰를 받지 않았거나 이를 인정할 증거가 없다는 원심의 판단을 전제로 삼으면서도, 원심이 판시와 같은 이유만으로 피고들의 지급의무를 인정한 데에는 중개계약의 성립에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고들 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결: 중개에는 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐 아니라 일방 당사자의 의뢰로 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결: 위와 같은 중개의 범위에 관한 법리의 근거로 함께 들었습니다.

관련 법령

• 공인중개사법 제2조: 제1호의 중개 정의에 따라, 임차인 한쪽의 의뢰로 알선한 원고의 행위도 중개에 포함된다는 판단의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 제25조: 확인·설명의무는 권리를 취득하려는 중개의뢰인에 대하여 인정되므로, 확인·설명서의 직접적인 대상자도 중개의뢰인에 한정된다는 판단의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 제32조: 제1항 본문이 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정하므로, 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 원칙적으로 보수를 받을 수 없다는 판단의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 시행령 제21조: 제3항의 확인·설명서 교부의무는 행정적 목적을 위해 부과한 의무일 뿐이어서, 확인·설명의무의 대상을 중개의뢰인이 아닌 거래당사자까지 확대하지 않는다고 보았습니다.

실무상 의미

• 공인중개사가 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자에게 중개보수를 받으려면 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 있어야 하고, 그 약정의 주장·증명책임은 공인중개사에게 있습니다. 공인중개사로서는 그 약정을 증명할 자료를 갖추어 둘 필요가 있습니다.
• 중개를 의뢰하지 않은 임대인이 확인·설명서에 기명·날인했다는 사정만으로 그 서면의 「중개보수 등에 관한 사항」란 기재대로 수수료 지급 약정을 한 것으로 단정되지는 않습니다. 대법원은 지급 약정 여부를 계약 과정의 의사교환, 수수료에 관한 협의 유무 등 여러 사정을 함께 보아 판단했습니다.
• 수수료 요청을 받고 거절하지 않은 채 희망 금액을 물어본 발언도, 이 사건에서는 의사결정을 하던 다른 피고에게 전달하거나 상의해 보겠다는 취지로 보여 지급 약정의 간접사실로 보기 어렵다고 판단되었습니다. 이는 이 사건의 구체적 사정에 따른 판단이므로, 수수료 요청을 받았을 때의 의사 표현에는 유의할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결 [약정금] [공2024상,366]
• 원심: 서울중앙지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022나67014 판결

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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