민사 · 임대차/명도

신탁된 건물의 임대차를 중개하는 공인중개사의 설명의무와 손해배상책임

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 5.대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결

해당 판결

쟁점

신탁된 건물의 임대차를 중개하면서 공인중개사가 신탁된 부동산임을 설명하고 신탁등기 말소 특약을 계약서에 넣은 것만으로 설명의무를 다했다고 볼 수 있는지가 문제 되었습니다. 임차인이 특약과 달리 신탁등기 말소 전에 보증금을 먼저 지급한 사정이 공인중개사의 과실과 손해 사이의 인과관계를 끊는지도 함께 다투어졌습니다. 관련 조문은 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 제30조 제1항입니다.

사실관계

• 원고(임차인)는 공인중개사인 피고 1의 중개로 임대인 회사와 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 체결했습니다. 이 건물은 신탁회사에 신탁된 부동산이었습니다.
• 공인중개사는 중개 당시 원고에게 신탁된 부동산임을 설명했고, 계약서 특약사항란에는 「임대인은 임차인의 잔금과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소키로 한다.」는 기재가 들어갔습니다.
• 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 소유권에 관한 사항란에 임대인 회사가, 소유권 외의 권리사항란에 신탁회사가 기재되어 있었습니다.
• 원고는 신탁등기 말소를 받지 않은 채 잔금을 먼저 지급했고, 임대인 회사는 잔금 지급 후에도 신탁등기 말소의무를 이행하지 않았습니다.
• 원고는 임대차계약을 해지했으나 임대인 회사는 임대차보증금 일부만 반환했습니다.
• 원고는 공인중개사와 그 공제사업자를 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상으로 40,600,000원과 지연손해금의 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 그대로 인용하여 원고의 항소를 기각했습니다.

원고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에서 제출된 증거를 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.

대법원 판결이 전하는 원심 이유는 다음과 같습니다. 원심은 다음 세 가지 점을 들었습니다. 첫째, 공인중개사가 신탁 사실을 설명하고 말소 특약을 체결하도록 하였으므로 원고가 신탁사실을 잘 알고 있었다고 보인다는 점입니다. 둘째, 원고가 말소도 받지 않은 채 잔금을 먼저 지급했고 임대인 회사가 말소 약정을 불이행한 것뿐이라는 점입니다. 셋째, 설혹 주의의무 위반이 있었더라도 원고가 임대차계약으로 신탁회사에 대항할 수 있다고 오인한 것으로 보기 어렵다는 점입니다. 원심은 이러한 점 등을 들어, 공인중개사가 주의의무를 다하지 않았다고 인정할 수 없고 원고의 손해와 사이에 상당인과관계가 있다고도 인정할 수 없다고 보았습니다.

대법원의 판단

대법원은 신탁관계가 설정된 부동산의 임대차를 중개하는 공인중개사의 의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 등 참조).

원고가 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정은 이를 손해배상책임제한의 사유로 참작함은 별론으로 하고, 그로 인하여 피고 1의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 원고의 손해와의 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 공인중개사에게 과실이 있다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.

• 중개대상물 확인·설명서에는 소유권란과 소유권 외의 권리사항란에 각 회사가 기재되어 있고, 계약서 특약사항란에는 말소 약정이 기재되어 있을 뿐이었습니다.
• 공인중개사가 신탁원부를 제시하거나, 소유자가 신탁회사이고 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 하였다고 볼 자료는 없었습니다.
• 보증금 반환은 임차인에게 매우 큰 관심사이자 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 성실하고 정확한 설명이 있었다면 원고가 계약을 체결하지 않았거나 말소 전에 보증금을 미리 지급하지 않았을 가능성이 크다고 보았습니다.

대법원은 원심이 원고의 청구를 모두 배척한 판단에 공인중개사로서의 주의의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 부산지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결: 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 위임과 유사하여 중개업자가 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결: 신탁된 부동산의 임대차를 중개하는 공인중개사가 신탁원부를 제시하고 신탁관계의 법적 의미와 효과를 설명할 의무가 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공인중개사법 제25조 제1항 제1호: 중개가 완성되기 전에 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명하고 근거자료를 제시할 의무의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제2호: 위 법 조항과 함께 공인중개사가 확인·설명할 사항의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 제29조 제1항: 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 업무를 수행할 의무의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 제30조 제1항: 원고가 공인중개사에게 손해배상을 구한 근거 조항입니다.
• 민법 제681조: 중개업자가 위임의 수임인처럼 선량한 관리자의 주의의무를 진다는 판단의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 신탁된 부동산의 임대차를 중개하는 공인중개사에게 신탁원부를 제시하고, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없으면 수탁자에게 대항할 수 없다는 점 등을 설명할 의무가 있다고 보았습니다.
• 신탁된 부동산임을 알리고 말소 특약을 넣었다는 사정만으로 공인중개사의 설명의무가 다하여졌다고 단정할 수 없습니다. 임차인으로서는 신탁원부를 제시받았는지, 수탁자의 승낙이 있는지를 확인해 두는 것이 좋습니다.
• 대법원은 이 사건에서 원고가 특약사항과 달리 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였다는 사정으로 공인중개사의 과실과 원고의 손해 사이의 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없다고 보았습니다. 다만 대법원은 그 사정을 손해배상책임 제한 사유로 참작하는 것은 별론으로 하였고, 책임 유무와 범위는 환송 후 원심에서 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 [보증금반환] [공2023하,1751]
• 원심: 부산지방법원 2023. 2. 10. 선고 2022나53334 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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