민사 · 임대차/명도

갱신을 요구한 임차인이 갱신 기간 시작 전에 해지를 통지하면 3개월은 언제부터 계산할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 11. 1.대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

해당 판결

쟁점

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약갱신을 요구해 계약이 갱신된 뒤, 갱신된 기간이 시작되기도 전에 갱신된 계약의 해지를 통지했습니다. 같은 조 제4항이 준용하는 제6조의2에 따르면 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 이 3개월을 통지가 도달한 때부터 계산하는지, 갱신된 기간이 시작된 때부터 계산하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고(임차인)는 2019. 3. 4. 피고(임대인)로부터 이 사건 부동산을 임차했습니다. 임대차기간은 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금은 200,000,000원, 월 차임은 1,680,000원이었습니다.
• 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구했고, 이 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달했습니다.
• 원고는 2021. 1. 28. 갱신된 임대차계약의 해지를 통지했습니다. 통지의 내용은 피고가 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다는 것이었고, 이 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달했습니다.
• 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도했습니다.
• 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로, 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 원고에게 반환했습니다.

원심의 판단

원심은 원고가 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구했고 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 못했으므로, 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다고 보았습니다. 원심은 이 사건 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전인 2021. 1. 29.에 피고에게 도달했더라도, 해지의 효력은 갱신된 기간이 시작되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 판단했습니다. 원심은 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금이 없다고 보았습니다.

대법원의 판단

대법원은 갱신된 임대차계약에 대한 해지통지의 효력 발생 시점에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.

이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 해지 효력 발생일을 다시 보았습니다.

• 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었습니다.
• 그 뒤 갱신된 임대차계약의 해지 취지가 적힌 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달했으므로, 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 해지 효력이 발생했다고 보았습니다.
• 따라서 원심은 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 원고에게 반환하도록 판단했어야 한다고 보았습니다.

대법원은 해지 효력이 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고 그날을 기준으로 반환할 금액이 없다고 한 원심 판단에 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 나머지 상고이유에 대해서는 판단하지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울고등법원에 환송했습니다.

관련 법령

• 주택임대차보호법 제6조의3: 제1항의 계약갱신요구권에 따라 이 사건 계약이 갱신되었고, 제4항이 갱신되는 임대차의 해지에 제6조의2를 준용하도록 정해 이 사건 해지통지에 제6조의2가 적용되었습니다.
• 주택임대차보호법 제6조의2: 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다는 규정으로, 제6조의3 제4항의 준용에 따라 이 사건 해지 효력 발생일을 정하는 기준이 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 생기고, 그 뒤에는 갱신된 기간이 시작되기 전이라도 해지통지를 할 수 있으며 3개월은 해지통지 후부터 계산한다고 보았습니다.
• 갱신요구가 임대인에게 도달한 날은 갱신의 효력이 생기는 기준이 되고, 해지통지가 임대인에게 도달한 날은 3개월을 계산하는 기준이 되므로, 도달한 날을 나중에 확인할 수 있도록 통지 방법과 기록을 남겨 두는 것이 필요합니다.
• 이 사건은 파기환송되었으므로, 피고가 반환할 임대차보증금과 장기수선충당금의 액수는 환송 후 원심이 2021. 4. 29.을 기준으로 다시 정산해 정하게 됩니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 [임대차보증금등반환청구의소] [공2024상,373]
• 원심: 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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