민사 · 임대차/명도

지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매매대금을 법원이 시가에서 감액할 수 있는지 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 31.대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020, 309037 판결

해당 판결

쟁점

건물 소유를 목적으로 토지를 빌린 임차인이 임대차기간이 끝나자 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사했는데, 건물 매수가격에 관하여는 당사자 사이에 합의가 없었습니다. 법원이 감정으로 인정한 건물 시가를 임대 기간 동안의 차임 등 여러 사정을 들어 감액한 금액으로 매매대금을 정할 수 있는지가 문제 되었습니다. 이 밖에 임대차계약에 넣은 지상물매수청구권 포기 특약의 효력과, 컨테이너를 조립해 지은 건물이 매수청구의 대상인지도 다투어졌습니다.

사실관계

• 원고들은 2015. 12. 3. 피고에게 원고 2 소유의 이 사건 제1 토지, 원고 1 소유의 이 사건 제2 토지 및 그 지상 주택을 임대차기간 5년, 보증금 1,000만 원, 차임 연 1,000만 원으로 정하여 임대했습니다.
• 임대차계약에는 임대차 종료 시 피고가 지상물매수청구권을 포기하기로 하는 취지의 특약이 있었습니다.
• 피고는 임대차기간 중 이 사건 제1 토지 위에 이 사건 건물을 신축하고 그곳에서 음식점을 운영했습니다. 원심이 인정한 바에 따르면 이 사건 건물은 수 개의 컨테이너를 용접하여 조립하고 토지의 바닥에 시멘트로 고정한 경량철골구조 2층 건물입니다.
• 원고들은 임대차기간이 만료될 무렵 갱신거절 통지를 했고, 피고는 2020. 10. 22.경 원고들에게 이 사건 건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사한다는 통지를 했습니다.
• 원고들은 토지 인도와 건물 철거 등을 구하는 본소를, 피고는 매매대금 등의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.
• 제1심 감정인은 이 사건 건물의 시가를 50,818,560원으로 감정했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 인용하여 지상물매수청구권 포기 특약은 효력이 없고, 이 사건 건물은 땅에 고정되어 쉽게 분리·철거할 수 있는 지상물로 보기 어려워 매수청구의 대상이 된다고 판단했습니다. 매수가격에 관하여는 이 사건 건물의 시가가 50,818,560원인 사실을 인정하면서도 다음과 같은 이유로 감액했습니다.

지상물매수청구권의 행사에 따른 건물의 가액은 특별한 사정이 없는 한 매수청구권 행사 당시 건물 상태대로 평가된 시가로 보아야 하나, 원고들이 피고로부터 이 사건 임대차계약이 유지되는 5년 동안 받은 차임이 총 50,000,000원에 불과한 점, 보증금은 10,000,000원에 대하여 5년 동안의 발생한 은행이율 또한 크지 않을 것으로 보이는 점, 이 사건 건물이 2020. 10. 22.경부터 지금까지 장기간 방치되어 있어 현 상태로 즉시 이용하는 것은 어려울 것으로 예상되는 점을 종합하여 보면 이 사건 건물의 가액을 감액하여야 할 만한 상당한 이유가 있고, 감액하고 남은 가액은 20,000,000원으로 인정한다.

제1심은 이 사건 건물의 가액을 50,818,560원으로 보았으나, 원심은 이를 20,000,000원으로 감액한 점에서 결론이 달랐습니다.

대법원의 판단

대법원은 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매매대금을 정하는 방법에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.

민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다. 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단을 받아들이지 않았습니다.

• 제1심 감정인은 이 사건 건물 자체의 구조, 용재, 시공정도, 전기설비 및 상수도시설과 같은 부대설비, 현상 등 제반 요인을 종합적으로 참작하여 시가를 50,818,560원으로 감정했습니다.
• 원심도 위 금액을 이 사건 건물의 시가로 인정했습니다.
• 원고 2와 피고 사이에 매수가격에 관한 의사합치가 이루어지지 않은 이상, 원심은 위와 같이 인정된 시가를 원고 2와 피고 사이에 성립한 매매계약의 매매대금으로 정하였어야 한다고 보았습니다.
• 그런데도 원심은 인정된 시가를 임의로 감액하여 직권으로 매매대금을 20,000,000원으로 정했습니다.

대법원은 원심의 판단에 지상물매수청구권 행사의 효과 및 매수청구의 대상이 된 건물의 매매대금 산정방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다. 반면 지상물매수청구권 포기 특약이 효력이 없다는 원심 판단과 이 사건 건물이 매수청구의 대상이라는 원심 판단에는 잘못이 없다고 보았고, 피고의 부속물매수청구를 배척한 원심 판단에 관한 상고이유도 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 반소청구 중 원고 2에 대한 이 사건 건물의 매매대금청구 부분에 관한 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 제주지방법원에 환송했으며, 원고들의 상고와 피고의 나머지 상고는 모두 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결: 지상물매수청구에 따른 건물의 매수가격은 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가라는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결: 지상물매수청구권은 형성권이어서 그 행사로 곧바로 행사 당시 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 생긴다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결: 위 94다34265 전원합의체 판결과 함께 지상물매수청구권 행사의 효과에 관한 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제643조: 건물 소유 목적 토지임대차가 끝났을 때 임차인이 행사한 지상물매수청구권의 근거 조문입니다. 원심은 지상물매수청구권 포기 특약을 이 조문에 위반되어 효력이 없다고 보았고, 대법원은 이 권리를 형성권으로 보아, 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면 법원은 행사 당시 건물 시가를 매매대금으로 인정할 수 있을 뿐 그 시가를 임의로 증감할 수 없다고 보았습니다.

실무상 의미

• 매수가격에 관한 합의가 없으면 법원은 매수청구권 행사 당시 건물 시가를 매매대금으로 인정할 수 있을 뿐이고, 임대 기간 동안 받은 차임이 적다는 사정 등을 들어 그 시가를 임의로 증감할 수 없다고 보았습니다. 매매대금을 다툴 때는 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 고려한 행사 당시 시가가 기준이 됩니다.
• 임대차 종료 시 지상물매수청구권을 포기하기로 한 특약에 대하여 원심은 민법 제643조에 위반되어 효력이 없다고 판단했고, 대법원은 이 판단에 법리오해가 없다고 보았습니다. 이 사건에서는 그 특약이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있다는 임대인 측 주장도 받아들여지지 않았습니다.
• 컨테이너를 용접하여 조립하고 바닥에 시멘트로 고정한 건물에 대하여 원심은 쉽게 분리·철거할 수 있는 지상물로 보기 어렵다고 보아 매수청구의 대상으로 인정했고, 대법원도 이 판단을 수긍했습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020, 309037 판결 [토지인도·매매대금] [공2024상,765]
• 원심: 제주지방법원 2023. 11. 13. 선고 2022나12992, 13001 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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