민사 · 임대차/명도

선착순으로 입주한 공공임대아파트 임차인은 배우자가 주택을 소유해도 우선 분양전환을 받을 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 30.대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다300146 판결

해당 판결

쟁점

공공건설임대주택에 선착순으로 입주한 임차인은 분양전환 시점에 주택소유기준을 충족해야 우선 분양전환을 받을 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인 본인은 주택이 없지만 같은 세대의 배우자가 주택을 소유한 경우 우선 분양전환 대상자에 해당하는지가 문제 되었습니다. 이를 판단하는 데 적용할 규정으로 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호와 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목 가운데 어느 것을 적용할지도 함께 다투어졌습니다.

사실관계

• 원고는 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 2012. 8. 13. 당시 임대사업자로부터 공공건설임대주택(임대의무기간 5년)인 이 사건 아파트를 임대차보증금 1억 7,200만 원에 임차했습니다.
• 당시 임대사업자는 「유주택, 다주택이어도 상관없고 분양전환 당시에 계약당사자가 무주택 요건만 충족하면 됩니다.」라고 광고했습니다. 임대차계약서는 청약 세대에만 「세대원 모두 무주택이어야 함」이라는 문구를 두었고, 선착순 세대에는 이 문구가 없었습니다.
• 피고는 2017. 12. 5. 이 사건 아파트를 매수하여 2018. 1. 5. 소유권이전등기를 마치면서 임대사업자의 지위를 승계했고, 원고는 2018. 9. 15. 피고와 이전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결했습니다.
• 피고는 2018. 11. 1. 조기분양전환 안내문을 공고했고, 원고는 2018. 11. 5.부터 11. 7.까지 사이에 조기분양전환신청확인서를 제출했습니다. 이 사건 아파트의 분양전환가격은 2018. 12. 19. 2억 3,540만 원으로 확정되었습니다.
• 원고는 무주택자이고, 원고의 배우자는 세종시에 있는 아파트를 소유하고 있었습니다. 피고는 2019. 1. 30.경 원고에게 부적격판정 통보를 했습니다.

원심의 판단

원심은 피고의 조기분양전환 안내문 공고를 청약으로, 원고의 조기분양전환신청확인서 제출을 승낙으로 보아, 원고가 우선분양전환 부적격자라는 특별한 사정이 없는 한 분양전환에 대한 합의가 성립했다고 보았습니다. 이어 이 사건 아파트는 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고 소유로 있어 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용된다고 보았고, 입주자모집공고와 임대차계약, 당시 임대사업자의 광고 등을 들어 원고의 자격을 다음과 같이 판단했습니다.

원고는 무주택자이고, 원고의 배우자 소외인은 세종시에 소재한 아파트를 소유하고 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 ‘임차인 본인의 무주택’을 분양전환 자격으로 정하고 있으므로, 배우자 소외인의 주택 보유 여부는 원고의 분양전환 자격에 영향을 미치지 않는다.

원심은 피고가 원고로부터 6,340만 원(분양전환가격 2억 3,540만 원에서 이미 지급한 임대차보증금 1억 7,200만 원을 공제한 금액)을 지급받음과 동시에 2019. 1. 7.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 보았습니다.

대법원의 판단

대법원은 선착순으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격요건 중 주택소유기준에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이처럼 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격요건 중 주택소유기준 부분을 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘무주택자인 임차인’에서 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’로 변경한 취지는, 당초 공공건설임대주택에 입주할 때 임대사업자로부터 고지받거나 임대사업자와 합의에 이른 우선 분양전환 자격요건을 신뢰한 임차인을 보호하고 공공건설임대주택의 우선 분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하려는 데에 있다.

위와 같은 법률 개정 취지를 고려하면, 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’란 임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정하였던 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있는 것을 의미한다고 해석함이 타당하다.

이 사건에서는 원심이 든 다음 사정을 그대로 받아들였습니다.

• 이 사건 아파트는 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고가 소유하고 있으므로 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항의 분양전환이 완료되지 않은 주택에 해당하고, 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용됩니다.
• 원고와 당시 임대사업자는 임대차계약에서 선착순으로 선정된 임차인은 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택 요건을 충족하면 우선 분양전환 자격을 얻을 수 있도록 정했습니다.
• 피고는 임대사업자 지위를 승계한 뒤 원고와 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결했습니다.
• 분양전환 당시까지 이 사건 아파트에 거주한 원고는 주택을 소유하고 있지 않으므로, 배우자가 주택을 소유하고 있는지에 관계없이 임대차계약에서 정한 주택소유기준을 분양전환 시점에 충족하고 있습니다.

대법원은 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 우선 분양전환 자격에 관한 적용법령 및 주택소유기준에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았습니다. 결론적으로 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목: 선착순 입주 임차인의 우선 분양전환 자격요건을 정한 조문으로, 대법원은 그 주택소유기준을 입주 당시 입주자모집공고 내지 임대차계약에서 정한 기준으로 해석했습니다.
• 공공주택 특별법 부칙(2020. 12. 22.) 제6조 제1항: 분양전환이 완료되지 않은 이 사건 아파트에 개정 규정을 적용하는 근거가 되었습니다.
• 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호: 종전에 선착순 입주 임차인의 자격을 「분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인」으로 정했던 조문으로, 대법원은 이 문구가 바뀐 취지를 해석의 근거로 삼았습니다.
• 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2015. 8. 28.) 제6조 제2항: 공공주택사업자가 아닌 자가 건설한 이 사건 아파트를 공공건설임대주택으로 보는 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되는 경우, 선착순으로 입주한 공공건설임대주택 임차인의 주택소유기준은 입주 당시 입주자모집공고나 임대차계약에서 우선 분양전환 자격요건으로 정한 기준에 따라 판단됩니다. 분양전환을 앞두고 있다면 입주자모집공고와 임대차계약서의 자격 조항을 먼저 확인할 필요가 있습니다.
• 이 사건에서 배우자의 주택 보유가 자격에 영향을 미치지 않은 것은 입주자모집공고 내지 임대차계약이 선착순 세대에 임차인 본인의 무주택을 자격으로 정했기 때문입니다. 계약 문구가 다르면 같은 결론을 기대하기 어려울 수 있습니다.
• 임대사업자가 바뀌었더라도 새 임대사업자와 종전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결한 사안이었습니다. 승계 후 계약서의 자격 조항이 종전과 같은지도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다300146 판결 [소유권이전등기] [공2024상,842]
• 원심: 대전지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나123234 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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