민사 · 임대차/명도

상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 한 갱신거절 통지와 묵시적 갱신 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 29.대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결

해당 판결

쟁점

상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신이 인정되어 통지를 한 날부터 3개월이 지난 시점에 해지되어 종료되는지, 묵시적 갱신 없이 임대차기간 만료일에 종료되는지가 문제 되었습니다. 대법원은 이 쟁점을 판단하면서 같은 법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간까지 제한하는지와 민법 제639조의 원칙을 함께 살폈습니다. 이 사건은 소액사건이어서 대법원이 이 쟁점을 판단할 수 있는지도 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고(임차인)는 2018. 12. 24. 피고(임대인)로부터 점포를 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지, 임대차보증금 30,000,000원, 차임 매월 1,800,000원으로 정하여 임차했습니다.
• 계약 특약사항에는 계약 후 1년 만기시점 이후로(2020년 1월분부터) 임대료를 5% 인상하기로 하는 내용이 있었습니다.
• 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 피고는 갱신거절의 통지 등을 하지 않았고, 원고도 별다른 조치를 취하지 않았습니다.
• 원고는 2020. 12. 29. 피고에게 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 했습니다.
• 원고는 상가임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 후 2021. 1. 27.경 피고에게 점포를 인도했습니다.
• 피고는 제1심 변론종결 후인 2022. 8. 16. 임대차계약이 2021. 3. 29. 해지되었음을 전제로 차임과 미납관리비 등을 공제한 임대차보증금을 변제공탁했습니다.

원심의 판단

원심은 임대차계약의 종료 시기에 관하여 제1심판결 이유를 그대로 인용했습니다. 대법원 판결이 전하는 원심 판단은, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 않았고 원고도 별다른 조치를 취하지 않은 이상 계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었고, 2020. 12. 29.자 통지로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었다는 것입니다. 이에 따라 원심은 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제했고, 2021년 1월분 관리비를 지급할 의무가 없다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

피고가 제출한 증거에 의하면, 원고가 2020년 12월분 및 2021년 1월분 관리비 등 합계 1,278,630원을 미납한 사실이 인정되므로, 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금에서 위 미납관리비 1,278,630원이 공제되어야 한다.

원심은 종료 시기에 관하여 제1심과 같이 보았으나, 제1심판결이 결론을 일부 달리하여 부당하다고 보아 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 상가 임차인이 만료 직전에 한 갱신거절 통지의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.

상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

대법원은 다음 사정을 들었습니다.

• 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간 만료로 종료하고, 민법 제639조에 의하면 임차인이 만료 전에 갱신거절의 통지를 하면 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았습니다.
• 같은 조 제4항은 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한했을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았습니다.
• 임차인이 별다른 조치를 취하지 않았다는 이유로 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 보는 것은 「문언해석에 반한다」고 보았고, 임차인의 의사에 반하여 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되어 입법 취지에도 반한다고 보았습니다.
• 이 사건에서는 원고가 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 계약은 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다고 보았습니다.

대법원은 계약이 묵시적으로 갱신되었다가 2021. 3. 29. 해지 효력이 발생한다고 본 원심 판단에 「상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신의 성립 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보았습니다. 이 사건은 소액사건이지만, 대법원은 이 쟁점에 관한 대법원 판례가 없고 다수 사건이 하급심에 계속되어 재판부에 따라 판단이 다른 사례가 나타나고 있으므로 실체법 해석적용의 잘못을 판단할 수 있다고 보았습니다. 2020. 12. 30.까지 차임 인상분과 미납관리비를 공제한 원심 판단에 관한 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 원고 패소 부분 중 2020. 12. 31. 이후 차임과 미납관리비 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송했으며, 원고의 나머지 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결: 소액사건이라도 특별한 사정이 있으면 대법원이 실체법 해석적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012다48824 판결: 위 판결과 함께 소액사건에서 법령해석의 통일을 위하여 대법원이 판단할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 소액사건심판법 제3조 제2호: 소액사건의 상고이유인 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 않았더라도 대법원이 판단할 수 있는지와 관련하여 문제 되었습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항: 임차인의 계약갱신 요구권을 정할 뿐 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한하지 않는다고 보았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항: 원심이 묵시적 갱신의 근거로 삼았으나, 대법원은 이 조항이 임대인의 통지기간만 제한한다고 보았습니다.
• 민법 제639조: 임차인이 만료 전에 갱신거절의 통지를 하면 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다는 원칙의 근거가 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제6조 제1항: 그 후문과 달리 상가 임차인에게는 갱신거절 통지기간의 제한이 없다는 비교의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 대법원은 상가 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전이 지난 뒤라도 만료일 전에 갱신거절의 통지를 하면 계약이 묵시적 갱신 없이 만료일에 종료한다고 보았습니다. 통지 일자와 내용을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 계약 종료 시점은 임대차보증금에서 공제할 차임과 관리비의 범위와 연결됩니다. 이 사건에서도 만료일 다음 날인 2020. 12. 31. 이후 차임과 미납관리비 부분이 다시 심리하게 되었습니다.
• 이 판결은 상가건물 임대차보호법에 관한 것이고, 대법원은 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 구별했습니다. 주택 임대차는 그 조문을 따로 확인해야 합니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결 [임대차보증금] [공2024하,1172]
• 원심: 수원지방법원 2023. 10. 18. 선고 2022나91909 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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