민사 · 임대차/명도

건물 1/2 공유자가 퇴거를 구한 소송에서 법원이 건물 인도를 명할 수 있는지 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 29.대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다213157 판결

해당 판결

쟁점

건물을 1/2씩 공유하는 원고가 3층에 거주하는 다른 공유자인 피고를 상대로 3층에서의 퇴거를 구했는데, 원심은 3층의 인도를 명했습니다. 원고가 구하지 않은 인도를 명한 것이 민사소송법 제203조의 처분권주의에 반하는지, 그리고 소수지분권자인 공유자가 공유물을 독점적으로 점유하는 다른 소수지분권자에게 공유물 인도를 청구할 수 있는지(민법 제213조, 제263조, 제265조 등)가 문제 되었습니다.

사실관계

• 피고와 다른 공유자는 1994. 3. 23. 토지 2필지에 관하여 각 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤고, 1994. 12. 30. 그중 한 필지 위에 3층 근린생활시설 및 단독주택(이하 이 사건 건물)을 신축하여 각 1/2 지분씩 소유권보존등기를 마쳤습니다.
• 피고는 신축 당시 3층 건축비 35,000,000원을 부담했고, 소유권보존등기를 마친 때부터 이 사건 건물 3층에 거주해 왔습니다.
• 다른 공유자가 2009. 3. 31. 사망하여 그 지분은 배우자에게 상속되었고, 원고는 2020. 10. 22. 그 배우자로부터 토지 2필지와 이 사건 건물의 각 1/2 지분을 매수하여 같은 날 지분이전등기를 마쳤습니다.
• 2020. 9. 1. 피고와 임차인 사이에 이 사건 건물 1, 2층에 관하여 보증금 10,000,000원, 월차임 1,200,000원의 임대차계약이 체결되어 음식점이 운영되었고, 토지 117㎡는 그 음식점의 주차장으로 이용되다가 2023. 5. 31.경 영업이 종료되었습니다.
• 원고가 낸 이 사건 소장 부본은 2021. 2. 8. 피고에게 도달했고, 원고는 항소심에서 2023. 10. 27.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서로 청구를 교환적으로 변경했습니다.
• 대법원 판결에 따르면, 원고는 변경된 청구에서 이 사건 건물 3층에 관하여 퇴거 및 2023. 6. 1.부터 퇴거완료일까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 구했습니다.

원심의 판단

원심은 피고가 원고와 합의 없이 토지 117㎡와 이 사건 건물 1, 2층을 배타적으로 점유·사용하였다고 보아, 2020. 10. 22.부터 2023. 5. 31.까지 원고 지분에 상응하는 차임 상당 부당이득금을 42,200,846원으로 인정했습니다. 3층에 관하여는 다른 공유자가 신축 당시 피고에게 3층을 차임과 기간의 약정 없이 임대하였고, 임대인 지위를 승계한 원고가 이 사건 소를 제기하여 해지 통고를 함으로써 그 임대차계약이 2021. 8. 8. 해지로 종료되었다고 보았습니다.

따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약의 해지에 따른 원상회복으로 이 사건 ③ 부동산 중 3층을 인도할 의무가 있다.

원심은 원고가 피고에게 부담하는 보증금 35,000,000원 반환채무를 부당이득금채권 42,200,846원에서 공제하면 보증금반환채무가 소멸한다고 보아, 피고에게 3층 인도와 7,200,846원 및 지연손해금 지급, 2023. 6. 1.부터 3층 인도완료일까지 월 304,920원의 비율로 계산한 돈의 지급을 명했습니다. 원심 판결 원문은 원고의 변경된 주위적 청구를 3층의 「인도」로 적고 있으나, 대법원은 원고가 3층에 관하여 「퇴거」를 구하였다고 보았습니다.

제1심은 각 부동산 중 1/2 지분의 인도 청구 전부와 부당이득금 청구 일부를 인용했습니다. 원고가 항소심에서 청구를 교환적으로 변경하여 제1심판결 중 피고에 대한 1/2 지분 인도 청구 부분은 실효되었고, 원심은 교환적으로 변경된 청구를 포함하여 실효된 부분을 제외한 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 퇴거를 구한 사건에서 인도를 명한 것이 처분권주의에 반하는지와 소수지분권자의 공유물 인도청구에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

건물의 ‘인도’는 건물에 대한 현실적·사실적 지배를 완전히 이전하는 것을 의미하고, 민사집행법상 인도 청구의 집행은 집행관이 채무자로부터 물건의 점유를 빼앗아 이를 채권자에게 인도하는 방법으로 한다. 한편 건물에서의 ‘퇴거’는 건물에 대한 채무자의 점유를 해제하는 것을 의미할 뿐, 더 나아가 채권자에게 점유를 이전할 것까지 의미하지는 않는다는 점에서 건물의 ‘인도’와 구별된다. 그러므로 채권자가 소로써 채무자가 건물에서 퇴거할 것을 구하고 있는데 법원이 채무자의 건물 인도를 명하는 것은 처분권주의에 반하여 허용되지 않는다.

공유물의 소수지분권자인 피고가 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우 소수지분권자인 원고가 피고를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심판결의 3층 부분에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 원고는 3층에 관하여 퇴거 및 2023. 6. 1.부터 퇴거완료일까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 구했는데, 원심은 3층의 인도 및 2023. 6. 1.부터 인도완료일까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 명했습니다. 대법원은 이를 원고가 신청하지 않은 사항에 대하여 판결한 것으로 보았습니다.
• 원심과 같이 원고의 청구를 3층의 인도를 구하는 것으로 선해하여도, 원고와 피고는 이 사건 건물을 1/2의 지분 비율로 공유하고 있습니다.
• 그렇다면 피고가 3층을 독점적으로 점유하고 있다고 하여도 소수지분권자인 원고는 피고를 상대로 그 인도를 청구할 수 없다고 보았습니다.

대법원은 3층 부분에 관하여 원심 판단에 처분권주의를 위반한 잘못과 공유물 인도청구에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 보았습니다. 토지와 이 사건 건물 1, 2층의 부당이득에 관한 상고이유는 받아들이지 않았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 이 사건 건물 3층의 인도 및 3층 인도완료일까지의 차임 상당 부당이득금 지급을 명한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산지방법원에 환송했으며, 나머지 상고를 기각했습니다. 3층에 관한 부분은 환송 후 부산지방법원이 다시 심리·판단하게 됩니다.

관련 판례

• 대법원 2020. 1. 30. 선고 2015다49422 판결: 민사소송에서 심판 대상은 원고의 의사에 따라 특정되고 법원은 당사자가 신청한 사항에 대하여 신청 범위 내에서만 판단하여야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결: 건물 인도의 의미와 인도 청구의 집행 방법, 그리고 소수지분권자가 독점적으로 점유하는 다른 소수지분권자에게 공유물 인도를 청구할 수 없다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민사소송법 제203조: 원고가 퇴거를 구했는데 원심이 인도를 명한 것을 처분권주의 위반으로 본 근거 조문입니다.
• 민사집행법 제258조 제1항: 인도 청구의 집행은 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방법으로 한다는 점에서, 대법원이 인도와 퇴거를 구별하는 데 관련된 조문입니다.
• 민법 제213조: 소유물 반환청구에 관한 조문으로, 1/2 공유자인 원고가 다른 1/2 공유자인 피고에게 3층 인도를 청구할 수 없다는 판단과 관련됩니다.
• 민법 제263조: 공유자의 사용·수익 권능에 관한 조문으로, 피고가 토지와 건물 1, 2층을 사용한 데 따른 원고 지분 상당 부당이득 판단과 관련됩니다.
• 민법 제265조: 공유물 관리를 지분 과반수로 정하는 조문으로, 1/2 지분만 가진 원고와 피고가 모두 소수지분권자라는 판단과 관련됩니다.

실무상 의미

• 건물에서 상대방을 내보내려는 소송에서는 청구취지에 「인도」를 구하는지 「퇴거」를 구하는지 정확히 적어야 합니다. 대법원은 퇴거를 구한 사건에서 법원이 인도를 명하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.
• 지분이 1/2씩인 공유자 사이에서는 한쪽이 건물 일부를 독점적으로 점유하고 있어도 다른 쪽이 그 인도를 청구할 수 없다고 대법원은 보았습니다. 이 사건에서 토지와 건물 1, 2층의 독점적 사용에 관하여는 원고 지분 상당의 부당이득 지급을 명한 원심 판단이 유지되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다213157 판결 [건물인도] [공2024하,1088]
• 원심: 부산지방법원 2024. 1. 12. 선고 2022나52324 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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