민사 · 임대차/명도

목적물을 인도받지 못한 상가 임차인의 차임 지급의무와 차임 지급 거절의 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 27.대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결

해당 판결

쟁점

신축 상가건물의 두 호실을 임차한 임차인이 계약금과 중도금만 내고 보증금 잔금을 내지 않았고, 임대인 측도 목적물을 인도하지 않은 채 임대차기간이 지났습니다. 임대인 지위를 승계하였다는 원고들이 그 기간의 차임을 청구하자, 목적물을 인도받지 못한 임차인에게도 차임 지급의무가 생기는지와 어떤 경우에 차임 지급을 거절할 수 있는지가 문제 되었습니다. 관련 조문은 민법 제618조, 제623조입니다.

사실관계

• 종전 임대인은 2018. 3. 22. 건설회사로부터 신축 상가건물의 105호와 106호를 각 366,500,000원에 분양받았습니다.
• 피고(임차인)는 2019. 7. 18. 종전 임대인과 두 호실에 관하여 임대차보증금 각 25,000,000원, 월차임 각 1,900,000원으로 하는 임대차계약을 맺고 계약금과 중도금 합계 각 7,500,000원을 지급했습니다. 2020. 7. 15. 잔금 각 17,500,000원의 지급기일은 2020. 9. 15.로, 임대차기간은 2020. 9. 15.부터 2022. 9. 14.까지로 변경되었습니다.
• 종전 임대인은 2020. 9. 2. 105호 분양권을 원고 1에게, 106호 분양권을 원고 2에게 양도했고, 원고들은 2020. 9. 14. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 원고들은 은행에 각 채권최고액 223,200,000원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 피고는 보증금 잔금을 지급하지 않았고, 종전 임대인이나 원고들도 잔금 미지급을 이유로 목적물을 인도하지 않아 피고는 목적물을 점유하거나 사용·수익한 적이 없습니다.
• 목적물의 열쇠는 2022. 3. 22.경까지 입주지원센터에 보관되어 있었습니다.
• 원고들은 종전 임대인으로부터 임대인 지위를 승계하였다면서 임대차기간 동안의 차임을 청구하는 소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 원고들이 임대인 지위를 적법하게 승계하였고 임대차계약이 유효하게 존속하였다고 하더라도, 목적물이 인도되지 않은 기간에는 임차인이 차임 지급의무를 면한다고 보았습니다.

임차인의 목적물에 대한 사용·수익은 목적물의 인도를 당연한 전제로 한다. 따라서 임대인의 귀책사유를 불문하고 임차목적물의 인도의무가 이행되지 않은 기간 동안 임차인은 차임지급의무를 면한다고 보아야 한다.

원고들은 2020. 9. 14. 공인중개사를 통해 잔금을 치르면 입주지원센터에서 열쇠를 받을 수 있다고 통지하여 인도의무를 다하였다고 주장했습니다. 원심은 인도의무의 이행제공을 하였더라도 그 사정만으로는 목적물을 인도한 경우와 같게 볼 수 없다는 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 제1심은 원고들의 청구를 일부 인용했으나, 원심은 제1심판결을 변경하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 목적물을 인도받지 못한 임차인의 차임 지급의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조). 이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다. 다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다.

임대인의 위와 같은 의무에는 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보아야 한다.

대법원은 임대차계약이 유효하게 성립한 이상 피고에게 차임 지급의무가 발생하고, 임대인 측이 목적물을 현실적으로 인도하지 않았더라도 의무를 이행제공하고 그 이행제공 상태가 계속된다면 피고는 차임 지급을 거절할 수 없다고 보았습니다. 이 사건에서는 다음 사정을 들어 원고들이 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 열쇠는 2022. 3. 22.경까지 입주지원센터에 보관되어 있었는데, 종전 임대인이나 원고들이 이를 피고에게 알리고 보증금 잔금을 지급하면 열쇠를 수령해 갈 수 있다고 통지하였다는 증거가 없습니다.
• 원고들은 2020. 9. 14. 공인중개사를 통해 피고에게 알렸다고 주장했으나, 그 공인중개사가 피고에게 알렸다는 증거가 없습니다.
• 상가건물 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하려면 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자가 필요합니다. 그런데 원고들은 인도 전에 목적물을 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 인도 전인 2020. 9. 14. 은행에 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 그 결과 피고는 그 은행에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었습니다.

대법원은 이에 따라 피고가 목적물을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 목적물이 현실적으로 인도되지 않은 상태에서는 피고가 언제나 차임 지급의무를 면한다는 취지의 원심 이유 설시는 적절하지 않으나, 원고들의 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론은 정당하다고 판단했습니다. 대법원은 원고들의 상고를 모두 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결: 임차인의 차임 지급의무는 임대차계약의 효력으로 발생하고, 임대인의 의무 불이행으로 사용·수익에 지장이 있으면 임차인이 그 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제618조: 임대차계약에서 임대인은 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인은 차임을 지급할 의무를 진다는 법리의 근거가 되었습니다.
• 민법 제623조: 대법원은 민법 제618조와 함께 이 조문을, 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 할 의무의 근거로 들었습니다. 대법원은 이 의무에 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계와 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보았습니다.

실무상 의미

• 임대차계약이 유효하게 성립했다면 임차인은 목적물을 인도받지 않았더라도 차임 지급의무를 집니다. 임대인이 의무를 이행제공하고 그 상태가 계속되는 동안에는 현실적으로 인도받지 않았다는 이유만으로 차임 지급을 거절할 수 없습니다.
• 이 사건에서 대법원은 열쇠가 입주지원센터에 보관되어 있음을 피고에게 알리고, 보증금 잔금을 지급하면 열쇠를 수령해 갈 수 있다고 통지하였다는 증거가 없다는 점을 원고들의 이행제공을 인정하지 않은 사정의 하나로 들었습니다. 이 사건에서는 공인중개사를 통해 알렸다는 주장이 증거가 없다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.
• 대법원은 임대인 측이 특약 없이 인도 전에 근저당권설정등기를 마쳐 주어 임차인이 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 된 사정을, 임대인이 의무를 이행하거나 이행제공하였다고 볼 수 없는 이유의 하나로 들었습니다. 상가 임대차계약을 맺을 때 인도 전 담보 제공에 관한 특약이 있는지 계약서에서 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결 [임대차보증금] [공2024하,1637]
• 원심: 수원지방법원 2024. 6. 5. 선고 2022나72946 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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