민사 · 임대차/명도

민법 제621조에 따른 임차권등기를 마친 경우 임차보증금 지연손해금 청구의 요건

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 24.대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결

해당 판결

쟁점

임대인과 임차인이 민법 제621조에 따른 임차권등기를 마친 뒤 임대차가 끝났을 때, 임대인이 임차보증금 반환이 늦어진 데 대한 지연손해금을 언제부터 부담하는지가 문제 되었습니다. 원고(임대인)는 보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있다고 주장했고, 피고는 주택임대차보호법에 따른 임차권등기에 관한 대법원 판결을 들어 보증금 반환이 먼저 이행되어야 한다고 주장했습니다.

사실관계

• 원고(임대인)는 2018. 12. 4. 임차인과 원고 소유 주택에 관하여 임대차보증금 315,000,000원, 임대차기간 2019. 2. 11.부터 2021. 2. 11.까지로 임대차계약을 체결했습니다.
• 임차인은 2019. 1. 20. 피고에게 임대차보증금반환채권을 양도하고 2019. 1. 31. 원고에게 채권양도통지를 했습니다. 원고와 임차인은 2019. 2. 11. 민법 제621조에 기한 임대차등기를 마쳤습니다.
• 임대차기간은 2020. 8. 24. 합의로 2023. 2. 11.까지 연장되었고, 임차인은 2021. 11. 17. 계약을 해지하고 보증금 반환을 구하는 내용증명을 원고에게 보냈습니다.
• 피고는 2022. 5. 2. 임차인의 주택 인도를 확인하고 임차인에게 보증금 315,000,000원을 대위변제한 뒤, 2022. 5. 3. 원고에게 구상금과 지연손해금 지급을 통지했습니다.
• 원고는 2022. 10. 17. 피고가 등기 말소 서류를 이행제공하지 않아 지연손해금을 지급할 의무가 없으나 등기 말소가 다급하여 일단 지급하고 추후 반환을 청구하겠다는 내용증명을 보냈습니다.
• 원고는 2022. 10. 26. 피고에게 원금 315,000,000원과 지연손해금 7,637,671원을 지급했고, 임차권등기는 2022. 11. 11. 말소되었습니다. 원고는 지연손해금 반환을 구하는 부당이득금 소송을 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 민법 제621조에 따른 임차권등기 말소의무와 임대차보증금 반환의무가 임대차계약 종료라는 동일한 법률요건에서 발생하여 서로 대가적 의미가 있고, 공평의 관점에서 보아도 견련적으로 이행시킴이 마땅하므로 동시이행관계에 있다고 보았습니다. 피고가 든 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기의 법리에 대해서는 두 등기의 성질이 다르다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

민법 제621조에 기한 임차권등기는 임대차계약 기간 중 임대인의 임대차보증금 반환의무가 발생하기 전 임대인과 임차인의 합의에 의해 마쳐지는 것으로 주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기와 그 성질이 동일하다고 볼 수 없다.

원심은 피고가 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공하여 원고를 이행지체에 빠뜨리지 않았으므로, 원고가 지급한 2022. 5. 3.부터 2022. 10. 26.까지의 지연손해금은 법률상 원인 없이 지급한 부당이득이라고 판단했습니다. 제1심은 원고 패소 판결을 했으나, 원심은 그 판결 중 일부를 취소하고 피고에게 7,637,671원과 지연손해금의 지급을 명했습니다.

대법원의 판단

대법원은 민법 제621조에 따른 임차권등기와 임차보증금 지연손해금에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임차인이 민법 제621조에 의하여 임차권등기를 마친 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있다.

피고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기에 관한 것으로서 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 않다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 판단을 수긍했습니다.

• 원심은 원고의 임차보증금 반환의무와 피고의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있음을 전제로 판단했습니다.
• 원심은 피고가 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 원고를 이행지체에 빠뜨리지 않은 이상 원고가 지연손해금을 지급할 의무가 없다고 보았고, 대법원은 이 판단에 민법 제621조에 의한 임차권등기에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다고 보았습니다.
• 피고가 상고이유에서 든 판결은 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기에 관한 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다고 보았습니다.

대법원은 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보고 원심의 판단을 그대로 수긍했습니다. 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결: 대법원은 이 판결이 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기에 관한 것이어서 이 사건과 사안을 달리한다고 보아 원용하지 않았습니다.

관련 법령

• 민법 제621조: 이 사건 임차권등기의 근거 조문으로, 대법원은 이 조문에 따라 임차권등기를 마친 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있다고 보았습니다.

실무상 의미

• 민법 제621조에 따라 임차권등기를 마친 임대차에서는 다른 약정이 없는 한, 임대차가 끝난 뒤 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 임차보증금 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금을 받으려는 쪽은 등기 말소에 필요한 이행제공을 했는지 확인할 필요가 있습니다.
• 대법원은 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기에 관한 판결이 이 사건과 사안을 달리한다고 보았습니다. 같은 임차권등기라도 어느 법 조항에 따른 등기인지 먼저 확인해야 합니다.
• 이 사건에서는 임차보증금반환채권을 양도받아 대위변제한 피고가 지연손해금을 받았으나, 원심은 이를 부당이득으로 반환하도록 명했고 대법원은 상고를 기각했습니다.

사건 표시

• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결 [부당이득금] [공2025상,231]
• 원심: 대구지방법원 2024. 6. 13. 선고 2023나321431 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

목록으로