민사 · 임대차/명도

임대차기간이 끝난 뒤 임대인이 차임 증액을 청구하면 계약 갱신에 이의한 것이 될까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 23.대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결

해당 판결

쟁점

임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 계속 쓰고 있는데, 임대인이 기간 만료 직후 차임 증액을 청구했습니다. 이 차임증액청구가 민법 제639조 제1항에서 말하는 임대인의 이의에 해당하는지가 문제 되었습니다. 이의로 보면 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되고, 이의로 보지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

사실관계

• 원고(임대인)와 피고(임차인)는 2018. 5. 14. 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 1억 원, 월차임 600만 원, 임대차기간 2018. 7. 12.부터 2020. 7. 11.까지로 하는 임대차계약서를 작성했습니다.
• 원고와 피고는 2020. 6. 30. 임대차보증금 1억 원, 월차임 350만 원, 임대차기간 2020. 7. 12.부터 2021. 7. 12.까지로 계약서를 다시 작성했고, 이후 월차임을 320만 원, 임대차기간을 2022. 7. 12.까지로 다시 정했습니다.
• 원고는 2022. 7. 15. 월차임을 600만 원으로 증액하여 줄 것을 청구하는 내용증명우편을 보냈고, 이 우편은 2022. 7. 18. 피고에게 도달했습니다.
• 원고는 2022. 8. 9. 2022. 8. 12.부터 2023. 7. 12.까지 월 600만 원의 비율로 계산한 돈을 청구하는 이 사건 소를 제기했고, 2023. 6. 21. 「임대차계약은 갱신되었으나 그 기간도 2023. 7. 12. 만료된다. 차임증액청구권은 형성권으로 차임은 이미 증액된 상태이다. 갱신된 임대차계약도 이번 기간이 만료되면서 다시 동일한 조건으로 갱신될 것이다. 증액된 차임의 지급을 요청한다.」는 내용이 포함된 내용증명을 피고에게 보냈습니다.
• 원고는 2023. 9. 22. 제1심 제6회 변론기일에서 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 건물 인도와 2022. 7. 13.부터 월 420만 원 내지 430만 원 상당의 부당이득금 지급을 구하는 것으로 청구를 변경했습니다. 피고는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장했습니다.

원심의 판단

대법원 판결에 따르면, 원심은 원고가 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하였으므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 볼 수 없고 임대차계약은 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 원심은 제1심판결 이유를 인용하면서 피고의 동시이행 항변에 관하여 다음 판단을 추가했습니다.

이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었음은 앞서 본 바와 같고, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고로부터 임대차보증금 100,000,000원을 지급받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고는 피고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 피고의 이 사건 건물 인도의무와 원고의 위 임대차보증금 반환의무는 서로 동시이행관계에 있다고 할 것이다.

원심은 이 항변을 받아들여 건물인도 부분을 보증금 지급과 동시에 인도하라는 내용으로 변경했고, 부당이득반환 부분은 피고의 항소를 기각하여 제1심 결론을 유지했습니다.

대법원의 판단

대법원은 차임증액청구가 민법 제639조 제1항의 이의에 해당하는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다.

한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.

이 사건에서는 다음 사정 등을 들어 원고가 이의를 하였다고 보기 어렵다고 보았습니다.

• 이 사건 임대차계약은 보증금 및 차임 환산액이 상가임대차법 제2조 제1항 단서의 금액을 초과하여 같은 법 제11조가 적용되지 않으므로, 원고는 민법 제628조에 따른 차임증액청구권을 행사하였다고 볼 수 있을 뿐이라고 보았습니다.
• 원고는 2022. 8. 9. 소장, 2023. 6. 21. 내용증명, 2023. 8. 3.자 준비서면에서 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 증액된 차임을 청구했습니다.
• 원고가 2023. 9. 22. 청구를 변경하기 전까지는 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 차임증액청구권을 행사했고, 2022. 7. 15.자 내용증명도 계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 것이라고 보았습니다.
• 원고는 상가임대차법 제10조 제4항에 의하여 갱신된 것으로 착오하여 차임증액청구를 하였다고 주장했으나, 대법원은 이는 동기의 착오에 불과하고 착오가 표시되었다고 보기도 어려우며, 취소할 수 있다고 보더라도 그 사정만으로 이의를 하였다고 인정하기는 어렵다고 판단했습니다.

대법원은 이러한 사정에 비추어 임대차계약이 2022. 7. 12. 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 보았습니다. 그리고 원고의 차임 증액 요청만으로 이의가 있었다고 본 원심의 판단에는 민법 제639조에 의한 묵시적 갱신에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 춘천지방법원에 환송했습니다.

관련 법령

• 민법 제639조 제1항: 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 조문으로, 원고의 차임증액청구가 이 조항의 이의에 해당하는지가 이 사건의 쟁점이었습니다.
• 민법 제628조: 차임증액청구권의 근거 조문으로, 대법원은 이 권리가 임대차계약의 존속을 전제로 한다는 점을 들어 그 행사만으로는 이의로 보기 어렵다고 판단했습니다.

실무상 의미

• 임대차기간 만료 후 임대인이 차임증액청구권을 행사했다는 사정만으로는 갱신에 대한 이의로 보기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보려면 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 합니다.
• 대법원은 이의를 「차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도」 할 수 있다고 보았습니다. 다만 이 사건처럼 임대인이 갱신을 전제로 증액된 차임을 청구해 온 경과는 이의가 없었다고 보는 사정으로 고려되었습니다.
• 대법원은 이 사건 임대차계약이 임대차보증금 및 차임 환산액이 상가임대차법 제2조 제1항 단서의 금액을 초과하여 같은 법 제11조가 적용되지 않으므로, 원고는 민법 제628조에 따른 차임증액청구권을 행사하였다고 볼 수 있을 뿐이라고 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결 [차임증액] [공2025상,678]
• 원심: 춘천지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024나30875 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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