민사 · 임대차/명도

재계약으로 보증금을 이어 온 임대차에서 소멸시효가 완성된 종전 계약 연체차임의 보증금 공제 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 22.대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결

해당 판결

쟁점

임대인과 임차인이 종전 계약의 임대차보증금을 반환하지 않고 새 계약의 임대차보증금으로 갈음하면서 1차, 2차, 3차 계약을 이어 왔는데, 1, 2차 계약 기간에 생긴 연체차임 등 채권의 소멸시효가 완성되었습니다. 임대인이 이 연체차임으로 임대차보증금 반환채무와 상계하거나 임대차보증금에서 공제할 수 있는지가 문제 되었고, 민법 제495조의 적용 여부가 중심이 되었습니다.

사실관계

• 원고(임대인)와 피고들(임차인)은 1차, 2차, 3차 임대차계약을 차례로 체결했습니다. 1차 계약은 2013. 11. 8., 2차 계약은 2016. 12. 1. 종료되었습니다.
• 원심은 1차 계약의 임대차보증금이 전액 반환되는 대신 2차 계약의 임대차보증금 지급에 갈음하여 소멸하였고, 2차 계약의 임대차보증금도 3차 계약의 임대차보증금 지급에 갈음하여 소멸하였다고 인정했습니다.
• 대법원 판결은 문제 된 채권을 1차 계약에 따른 미지급차임 등 8,273,020원과 2차 계약에 따른 미지급차임 등 11,200,000원, 합계 19,473,020원으로 적고 있습니다.
• 원심 판결에 적힌 원고의 청구취지는 피고들이 연대하여 133,338,020원과 지연손해금을 지급하라는 것이었고, 항소취지는 121,473,020원과 지연손해금의 지급을 구하는 것이었습니다.
• 원고는 항소이유서 부본의 송달로 1, 2차 계약에 따른 미지급 차임 등 채권과 임대차보증금 반환채권을 상계한다고 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 1차 계약에 따른 미지급차임 등 채권은 1차 계약 종료일부터 3년이 지난 2016. 11. 8.경, 2차 계약에 따른 미지급차임 등 채권은 2차 계약 종료일부터 3년이 지난 2019. 12. 1.경 각 소멸시효가 완성되었다고 보았습니다. 그리고 상계 주장에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

위 각 소멸시효 완성 당시 3차 계약에 따른 임대차보증금반환채권은 아직 발생하지 않았거나 그 이행기가 도래하지 않아 양 채권이 상계적상에 이르렀다고 볼 수 없으므로, 결국 원고의 상계의 의사표시는 효력이 없다.

원심은 가정적으로, 원고의 주장을 1, 2차 계약의 각 임대차보증금반환채권과 상계한다는 주장으로 보더라도 그 임대차보증금은 다음 계약의 임대차보증금 지급에 갈음하여 이미 소멸하였으므로 상계할 수 없다고 보았습니다. 원심은 제1심판결을 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금의 관계에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다.

그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 공제될 여지가 있다고 보았습니다.

• 피고들이 1차 계약과 2차 계약의 각 종료 시에 원고에게 임대차목적물을 반환하고 원고로부터 임대차보증금을 반환받았다는 점이 증명되었다고 보기 어렵다고 보았습니다.
• 원고와 피고들이 2차 계약과 3차 계약을 체결할 당시 연체차임 등 피고들의 채무를 임대차보증금에서 공제하지 않기로 하는 약정이 있었다는 점도 증명되었다고 보기 어렵다고 보았습니다.
• 연체차임을 충당하지 않은 채 기존 계약의 임대차보증금을 새 계약의 임대차보증금으로 갈음하기로 한 임대인의 신뢰와, 기존 계약의 종료에 따라 목적물을 반환하거나 임대차보증금을 반환받지 않은 채 새 계약을 체결해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안했습니다. 그 결과 소멸시효가 완성된 기존 계약의 연체차임도 임대차관계가 최종적으로 종료되어 실제로 목적물이 반환될 때 임대차보증금에서 공제된다고 볼 여지가 있다고 보았습니다.

원심은 19,473,020원의 채권은 소멸시효가 완성되어 상계할 수 없다고 판단하면서 나아가 공제 여부에 관하여는 판단하지 않았습니다. 대법원은 원심 판단을 받아들이기 어렵다고 하면서, 이를 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다.

대법원은 원심판결의 원고 패소 부분 중 19,473,020원 및 이에 대한 지연손해금 부분을 파기하고 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송했으며, 나머지 상고를 기각했습니다. 나머지 상고이유에 대한 판단은 생략했습니다.

관련 판례

• 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결: 임대차보증금 반환의무는 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 이행기에 도달한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결: 같은 법리와 함께, 임대차보증금 반환채무가 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달한다는 근거로 들었습니다.
• 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결: 차임채권의 소멸시효가 지급기일부터 진행한다는 법리와 민법 제495조를 유추적용하여 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제495조: 소멸시효 완성 전에 상계할 수 있었던 채권이면 상계할 수 있다는 조문으로, 대법원은 상계적상 요건을 갖추지 못한 연체차임에도 이 조문을 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 보았습니다.
• 민법 제492조: 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었는지를 판단하는 기준이 되었습니다.
• 민법 제166조 제1항: 연체차임 채권의 소멸시효가 원칙적으로 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다는 판단과 관련되었습니다.
• 민법 제153조: 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기한 경우를 상계를 허용할 특별한 사정으로 든 부분과 관련되었습니다.
• 민법 제618조: 임대차보증금이 임대차관계에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보한다는 판단의 전제가 된 임대차 조문입니다.

실무상 의미

• 이 사건에서는 종전 계약 종료 시 목적물을 반환하고 임대차보증금을 반환받았다거나 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제하지 않기로 하는 약정이 있었다는 점이 증명되지 않았습니다. 대법원은 이런 사정에서 종전 임대차보증금을 새 계약의 임대차보증금으로 갈음해 온 경우, 소멸시효가 완성된 종전 계약의 연체차임도 민법 제495조를 유추적용하여 임대차관계가 최종적으로 종료되어 실제로 목적물이 반환될 때 임대차보증금에서 공제된다고 볼 여지가 있다고 보았습니다. 이 사건은 파기환송되어 실제 공제 여부는 환송 후 심리로 정해집니다.
• 대법원은 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우, 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차임채권으로 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다고 보았습니다. 임대인은 상계 주장과 공제 주장을 구별하여 주장할 필요가 있습니다.
• 대법원은 종전 계약 종료 시 임대차보증금을 실제로 반환받았는지, 공제하지 않기로 하는 약정이 있었는지가 증명되었는지를 따졌습니다. 재계약 때 연체차임과 임대차보증금을 어떻게 처리하기로 했는지가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결 [임대료등청구] [공2025상,770]
• 원심: 수원지방법원 2024. 10. 16. 선고 2023나80920 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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