민사 · 임대차/명도

임차인에 대한 회생절차 개시 후 임대차보증금에서 위약벌과 손해배상 예정액을 공제할 수 있는 범위

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 20.대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결

해당 판결

쟁점

임차인인 원고에 대해 회생절차가 개시되고 원고의 관리인이 임대차계약을 해지하자, 임대인인 피고가 계약서의 공제약정에 따라 임대차보증금에서 위약벌과 손해배상 예정액을 공제할 수 있는지가 문제 되었습니다. 회생채권자의 상계를 제한하는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 채무자회생법) 제145조와의 관계에서, 공제 대상 채권과 임대차보증금 사이에 견련성이 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

사실관계

• 원고는 2012. 7. 23. 회생절차개시결정을 받았고, 2013. 1. 17. 회생절차종결결정을 받았습니다.
• 원고는 2013. 11. 29. 원고 소유이던 지하 3층, 지상 17층 규모의 건물을 피고에게 매도하면서, 같은 건물을 임대차보증금 5,694,177,840원, 임대차기간 2013. 12. 4.부터 2023. 12. 3.까지로 정하여 임차했습니다. 원고는 이 건물을 본사 사옥으로 사용했습니다.
• 임대차계약 제19조는 임차인의 관리인이 채무자회생법 제119조 등에 근거해 계약을 중도에 해지하면 임차인이 「본 계약 해지 시점 당시의 월 임대료 × 24」로 계산된 위약벌과 별도의 손해배상 예정액을 지급하고, 임대인은 이를 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 정했습니다.
• 원고는 2017. 9. 11. 다시 회생절차개시신청을 하여 같은 해 10. 12. 회생절차개시결정을 받았고, 원고의 관리인은 2018. 4. 6. 채무자회생법 제119조 제1항에 따라 임대차계약을 해지한 뒤 2018. 8. 31. 건물을 피고에게 인도했습니다.
• 회생채권조사확정재판은 2020. 1. 16. 손해배상 예정액을 10%로 감액하여 피고의 회생채권을 위약벌 6,301,177,176원과 손해배상 예정액 820,579,161원의 합계 7,121,756,337원으로 확정했습니다. 원고가 이의의 소를 제기했으나 2020. 11. 18. 위 회생채권조사확정재판을 인가하는 판결이 선고되었고, 원고의 항소가 2021. 6. 17. 기각되어 그 판결이 그대로 확정되었습니다.
• 원고는 임대차보증금에서 차임 등을 공제한 나머지 1,324,640,605원의 반환을 청구했고, 피고는 위약벌과 손해배상 예정액을 공제하면 반환할 보증금이 없다고 다투었습니다.

원심의 판단

원심은 위약금 조항에 따른 채무는 통상적인 임대차관계에서 당연히 발생하는 채무가 아니라는 등의 이유로 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 피고의 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 임대차계약 제19조의 공제 문구는 피고에게 공제권을 부여한 공제약정이라고 보았고, 공제에는 양 채권 사이의 견련성이 필요하다고 하면서 다음과 같이 견련성을 인정했습니다.

이 사건 위약금 조항은 이 사건 임대차계약이 해지될 경우 그에 관하여 귀책사유가 있는 당사자의 손해배상 책임 등을 정하는 규정이므로 임대차관계와 직접적으로 관련되어 있는 점, 이 사건 위약금 조항은 이 사건 임대차계약에 포함되어 하나의 계약서에 작성되어 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약금 조항에 따른 위약벌 및 손해배상예정액 채권과 임대차보증금 반환채권 사이에는 상호 견련성이 인정된다고 봄이 타당하다.

원심은 공제약정이 채무자회생법 제119조, 제121조, 제145조 및 공서양속에 반하여 무효라고 볼 수도 없다고 보아, 임대차보증금 1,324,640,605원에서 위약벌과 손해배상 예정액 합계 7,121,756,337원을 공제하면 반환할 보증금이 남지 않는다고 판단했습니다. 원심은 제1심과 결론을 같이하여 원고의 항소를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 회생절차가 개시된 경우 공제약정의 효력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

당사자가 공제하기로 약정한 양 채권 사이에 견련성이 없더라도 그 약정 자체는 유효하지만, 어느 일방에 대하여 채무자회생법에서 정한 회생절차가 개시된 경우라면 견련성이 없는 양 채권 사이의 공제를 제한 없이 허용하여 채권자 상호 간의 공평을 해하는 것은 강행규정인 채무자회생법 제145조의 취지를 잠탈하는 결과가 되므로, 그 약정은 더 이상 유효하다고 볼 수 없다.

이 사건 위약벌 역시 이 사건 임대차계약에 기한 원고의 손해배상의무와 상관없는 원고의 의무 위반에 대한 제재벌에 해당할 뿐이므로, 원고가 반환받을 임대차보증금과 어떠한 견련성이 있다고 보기 어렵다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 손해배상 예정액과 위약벌을 나누어 판단했습니다.

• 임대차보증금은 임차인의 차임채무, 손해배상채무 등 임대차계약에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하고, 이 사건 손해배상 예정액은 본질적으로 임대차계약과 관련하여 원고가 지급해야 할 손해배상의 성격을 가진다고 보았습니다.
• 피고는 관리인의 해지로 향후 5년 이상 지급될 것으로 예상했던 차임 상당액을 받지 못하게 되었고 건물을 다시 임대하기 위해 추가 비용을 지출해야 하는 등 상당한 재산상 손해를 입었음이 명백하며, 이는 미지급 차임, 관리비 등과 구별되는 손해라고 보았습니다.
• 약 24개월분의 차임 상당액으로 약정되었던 손해배상 예정액이 관련 판결에서 10%로 감액된 것은 계약 체결 전후의 사정, 원고와 피고의 경제적 지위, 피고의 실제 손해액 또는 예상 손해액 등을 모두 고려한 결과로 정당하다고 보았습니다. 나아가 피고의 손해와 임대차보증금 사이에 견련성도 인정되므로 그 제한된 범위 내에서라면 공제약정에 따라 공제가 허용되어야 하고, 그러한 결과가 원고의 다른 채권자들 상호 간 공평을 해하거나 원고의 회생에 지장을 가져온다고 할 수도 없다고 보았습니다.
• 위약벌은 일반적으로 손해배상과 관계없이 의무 위반에 대한 제재벌로서 채무의 이행을 확보하기 위해 정해지는 것이어서 손해배상액의 예정과는 그 기능이 본질적으로 다르다고 보았습니다.

원심은 위약벌과 손해배상 예정액을 함께 묶어 임대차보증금과의 견련성을 인정했으나, 대법원은 두 채권을 나누어 견련성을 따졌습니다. 대법원은 손해배상 예정액을 공제할 수 있다고 본 원심 판단은 정당하다고 보았으나, 위약벌까지 공제할 수 있다고 본 부분에는 「채무자회생법상 회생절차에서의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보았습니다.

대법원은 원심판결 중 위약벌 공제로 인한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울고등법원에 환송했으며, 원고의 나머지 상고는 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결: 당사자가 강행규정에 반하지 않는 한 공제 요건, 공제 기준시점, 공제의 의사표시 필요 여부 등을 자유롭게 정할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결: 손해배상액 예정의 기능과 목적, 위약벌이 손해배상액의 예정과 기능이 본질적으로 다르다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2018. 9. 13. 선고 2015다209347 판결: 손해배상 예정액의 감액 여부와 범위는 사실심 변론종결 당시를 기준으로 그사이에 발생한 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결: 임대차보증금이 차임채무, 손해배상채무 등 임대차계약에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제145조: 회생채권자 등의 상계를 금지하는 강행규정으로, 회생절차 개시 후 견련성 없는 채권 사이의 공제약정을 유효하다고 볼 수 없는 근거가 되었습니다.
• 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 제1항: 원고의 관리인이 쌍방미이행 쌍무계약인 임대차계약을 해지한 근거 조문이고, 공제약정도 이 조문에 따른 해지를 공제 요건으로 정했습니다.
• 민법 제398조 제2항: 대법원은 이 조문에 따른 감액을 판단할 때 채무자에 대해 회생절차가 개시되었다면 채권자의 실제 손해액 또는 예상 손해액 등을 충분히 고려해야 한다고 보았습니다.
• 민법 제105조: 당사자가 강행규정에 반하지 않는 한 공제에 관한 약정을 자유롭게 할 수 있다는 판단과 관련된 조문입니다.

실무상 의미

• 공제약정은 공제 대상 채권 사이에 견련성이 없더라도 당사자 사이에서 유효하지만, 어느 일방에 대해 회생절차가 개시되면 견련성이 없는 채권 사이의 공제약정은 더 이상 유효하다고 볼 수 없습니다.
• 임대차계약에 위약벌과 손해배상 예정액을 함께 정해 두었더라도, 회생절차에서는 각 채권의 성격에 따라 임대차보증금에서 공제할 수 있는지가 달리 판단될 수 있습니다. 이 사건에서 손해배상 예정액은 10%로 감액된 범위에서 공제가 허용되었고, 위약벌은 공제하는 것이 타당하다고 볼 수 없다고 판단되었습니다.
• 위약벌 공제 부분은 파기환송되어 서울고등법원이 다시 심리·판단하게 되었습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결 [임대차보증금] [공2025하,1488]
• 원심: 서울고등법원 2022. 11. 23. 선고 2022나2016305 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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