민사 · 임대차/명도

국민임대주택 임차인이 계약 기간 중 분양권을 취득하면 임대인이 계약을 해지할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 19.대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결

해당 판결

쟁점

공공주택 특별법이 적용되는 임대주택에서는 법령과 표준임대차계약서에 정한 사유가 있어야 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있습니다. 2018. 12. 11. 개정된 구 주택공급에 관한 규칙 제53조는 분양권 등을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 본다는 내용을 추가했습니다. 문제는 이 조항이 개정 규칙의 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택의 임차인에게도 적용되는지, 곧 주택공급에 관한 규칙 부칙(2018. 12. 11.) 제3조를 어떻게 해석할지였습니다.

사실관계

• 원고(임대인)는 2006. 11. 29. 피고(임차인)와 국민임대주택인 이 사건 임대주택에 관하여 임대차계약을 체결했고, 피고는 그 무렵부터 거주했습니다.
• 원고와 피고는 2년 단위로 계약을 갱신하다가 2019. 12. 23. 임대차기간을 2021. 12. 31.까지로 하는 이 사건 임대차계약을 체결했습니다.
• 계약 일반조건 제10조 제1항 제7호는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대인이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 정했습니다.
• 피고는 계약 기간 중인 2021. 4. 내지 5.경 이 사건 분양권을 취득했다가 2021. 6. 2. 제3자에게 매도했습니다.
• 원고는 2021. 10. 5. 분양권 보유내역 등으로 입주자격 부적격자로 확인되었다며 소명을 통보했고, 2021. 12. 29. 피고에게 퇴거하라는 문자메시지를 보냈습니다.
• 원고는 피고를 상대로 임대주택의 인도를 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 피고가 2021. 4. 1.경 분양권을 취득함으로써 공공주택 특별법령상 무주택자 요건을 결하게 되었고, 일반조건 제10조 제1항 제7호의 해지 사유가 발생하여 계약이 적법하게 종료되었다고 보았습니다. 분양권을 이미 처분했다는 피고의 주장과 원고가 설명의무를 다하지 않았다는 피고의 주장은 모두 받아들이지 않았습니다.

이 사건 임대주택과 같이 무주택자에게 공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 계속 무주택자로서의 요건을 유지하여야 하고, 임대차기간 중에 다른 주택을 소유하게 되었다면 이를 바로 처분하였다고 하더라도 취득시에 바로 입주자 요건을 상실하였다고 할 것이므로(대법원 2003. 12. 11. 선고 2003다45649 판결 참조), 피고가 이 사건 분양권을 처분하였다고 하여 달리 볼 수는 없다.

제1심은 원고의 청구를 받아들이지 않았으나, 원심은 제1심판결을 취소하고 임대주택의 인도를 명했습니다.

대법원의 판단

대법원은 먼저 공공주택 특별법이 적용되는 임대주택은 법령과 표준임대차계약서에 정한 사유가 있는 경우라야 임대인이 계약을 해제·해지하거나 갱신을 거절할 수 있다는 법리를 들었습니다. 이어 분양권을 주택 소유로 보는 개정 규칙의 경과규정에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다.

따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

대법원은 경과규정을 위와 같이 해석해야 하는 이유를 다음과 같이 들고, 이 사건의 사실에 비추어 피고에게 구 주택공급규칙 제53조 본문이 적용될 수 없다고 보았습니다.

• 경과규정은 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여 해석해야 하고, 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점의 차이를 고려하여 둔 규정이라고 보았습니다. 경과규정을 분양권 기준으로 읽으면 경과규정 제2호와 모순된다는 점도 들었습니다.
• 원고는 2006. 11. 29. 피고와 이 사건 임대주택에 관하여 임대차계약을 체결했고, 피고는 그 무렵부터 거주했습니다.
• 이 사건 임대주택에 대한 입주자모집공고는 분양권 소유도 주택 소유로 보도록 개정된 구 주택공급규칙이 시행되기 전에 있었습니다.

대법원은 원심이 피고가 분양권을 취득하여 무주택자 요건을 결하게 되었고 해지 사유가 발생했다고 판단한 데에 「공공임대주택 해지 등 사유로서 주택 소유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 보았습니다. 나머지 상고이유에 관한 판단은 생략했습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 창원지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결: 공공주택 특별법이 적용되는 임대주택은 법령과 표준임대차계약서에 정한 사유가 있는 경우라야 임대인이 계약을 해제·해지하거나 갱신을 거절할 수 있다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호: 공공주택사업자가 대통령령으로 정하는 경우 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있게 한 조항으로, 해지 사유를 법령으로 한정하는 근거가 되었습니다.
• 구 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호: 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 정했습니다.
• 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항: 공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리에 관하여 이 규칙에서 정하지 않은 사항은 주택공급에 관한 규칙을 따르게 하여, 주택공급에 관한 규칙 제53조가 공공임대주택에 적용되는 근거가 되었습니다.
• 구 주택공급에 관한 규칙 제53조: 2018. 12. 11. 개정으로 분양권 등을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 피고에게 적용되는지가 다투어졌습니다.
• 주택공급에 관한 규칙 부칙(2018. 12. 11.) 제3조: 개정 제53조의 적용 시점을 정한 경과규정으로, 대법원은 이를 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 뜻으로 해석했습니다.

실무상 의미

• 공공임대주택의 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절하려면 공공주택 특별법령과 표준임대차계약서에 정한 사유가 있어야 합니다.
• 분양권 보유를 이유로 해지나 퇴거 통보를 받은 임차인은 입주한 임대주택의 입주자모집승인 신청이 2018. 12. 11. 개정된 구 주택공급규칙의 시행 전에 있었는지를 확인할 필요가 있습니다.
• 이 판결은 분양권을 주택 소유로 보는 구 주택공급규칙 제53조의 적용 범위에 관한 것입니다. 파기환송 판결이므로 이 사건 피고의 인도 의무는 환송 후 창원지방법원의 심리로 다시 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결 [건물인도] [공2025하,1860]
• 원심: 창원지방법원 2024. 8. 29. 선고 2023나111289 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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