민사 · 임대차/명도

공동근저당이 설정된 다세대주택 한 세대를 임차할 때 중개사는 다른 세대의 임차인 현황까지 설명해야 할까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 17.대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결

해당 판결

쟁점

임대인이 한 건물의 다세대주택 여러 세대를 공동담보로 근저당권을 설정해 둔 상태에서 그중 한 세대의 임대차를 중개할 때, 개업공인중개사가 해당 세대 등기부의 근저당권만 설명하면 되는지, 공동근저당권이 설정된 다른 세대의 선순위권리와 임차인 현황까지 확인·설명해야 하는지가 문제 되었습니다. 중개대상물 확인·설명의무를 정한 구 공인중개사법 제25조와 공동저당의 배당을 정한 민법 제368조의 관계가 쟁점입니다.

사실관계

• 임대인은 다세대주택(2층 내지 5층)과 오피스텔(6층 내지 8층) 등으로 이루어진 집합건물을 건축한 다음, 2013. 11. 4. 이 건물의 구분건물 23개를 공동담보로 하여 은행에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
• 임대인은 2017. 11. 1. 원고 1 법인에 3층 한 세대를, 2017. 12. 19. 원고 2에게 5층 한 세대를 각 임대차보증금 60,000,000원에 임대했고, 개업공인중개사(피고보조참가인)가 두 계약을 중개했습니다. 원심은 계약 체결 당시 이 건물 다른 세대에 약 20여건의 임대차계약이 체결되어 있었다고 인정했습니다.
• 개업공인중개사가 작성한 각 중개대상물 확인·설명서에는 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시되어 있었고, 권리관계란에는 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다는 내용이 기재되어 있었으며, 「실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항」란은 비어 있었습니다.
• 23개 구분건물에 대한 임의경매절차에서 2022. 1. 4. 매각이 이루어졌고, 2022. 3. 3. 배당기일에서 실제 배당할 금액 1,976,958,872원 중 550,000,000원이 소액보증금 최우선변제권을 보유한 임차인들에게 제1순위로, 나머지가 근저당권자 등에게 배당되었습니다. 원고 1 법인은 배당액이 없었고, 원고 2는 25,000,000원을 배당받았습니다.
• 원고들은 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 피고를 상대로 공제금을 청구했습니다. 원고들의 과실을 고려하여 손해액의 80%로 계산한 금액으로, 원고 1 법인은 4,800만 원, 원고 2는 2,800만 원을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 개업공인중개사가 확인·설명서에 근저당권 설정 사실을 기재하여 등기에 의하여 공시되는 중개대상물의 권리관계를 확인하고 설명하였다고 보았습니다. 이어서 다세대주택의 다른 세대에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

다세대주택은 다가구주택과 달리 각 세대별로 독립하여 소유권과 담보권 및 용익권 등 권리 관계가 형성되므로, 다른 구분 세대에 설정된 임차권의 존재는 특별한 사정이 없는 한 당해 구분 세대 임차인의 임대보증금 회수에 영향을 미치지 않는다. 또 1물1권주의의 원칙상 임대차의 중개를 의뢰받은 세대를 제외한 다른 구분 세대를 공인중개사법이 확인·설명의 대상으로 규정한 ‘중개대상물’로 볼 수도 없다.

원심은 이를 근거로 다세대주택의 임대차를 중개하면서 다른 구분 세대의 임대차 현황을 확인하여 고지할 의무는 없다고 보았습니다. 또 공동담보로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있는 위험은 공동담보 제도 일반에 존재하는 위험이고, 여러 경우의 수를 고려하여 배당 가능성을 분석해 설명하는 것은 법률 사무로서 중개인의 업무 범위 밖이라고 보았습니다. 원고들이 주장한 임대인과의 공모·기망도 증거가 부족하다고 보았습니다.

제1심은 원고들의 청구를 받아들인 부분이 있었으나, 원심은 원고들의 각 청구가 이유 없다고 보아 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고 그 부분 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 먼저 민법 제368조가 공동근저당권에도 적용되고, 공동근저당권의 목적 부동산인 임차주택의 경매대가는 매각대금에서 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 공제하여 산정한다고 보았습니다. 그 위에서 다세대주택 임대차를 중개하는 개업공인중개사의 확인·설명의무에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 중개대상물 및 그 건물 중 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권 또는 공동근저당권(이하 편의상 ‘공동저당권’이라고만 한다)이 설정되어 있는 경우, 민법 제368조에 따라 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 피담보채권액을 제외한 나머지 부분을 통하여 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 중개대상물의 권리관계 등에 관한 정보나 자료를 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다. 즉 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명하여야 한다.

또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음, 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.

대법원은 개업공인중개사가 이러한 내용을 확인·설명서의 권리관계란 또는 실제 권리관계란에 기재하여 교부할 의무가 있고, 고의나 과실로 이 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 하면 공인중개사법 제30조에 의하여 배상할 책임이 있다고 보았습니다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하였다고 볼 여지가 크다고 보았습니다.

• 중개대상물이 공동주택(다세대주택)임에도 확인·설명서에 단독주택으로 표시했습니다.
• 임대인 소유 구분건물 23개에 공동근저당권이 설정되어 민법 제368조가 적용됨에도, 권리관계란에 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다는 내용만 기재했습니다. 그 근저당권이 공동근저당권이라거나 다른 구분건물 등기부에 표시된 선순위권리가 있는지 확인한 내용은 기재하지 않았습니다.
• 건물의 현황에 비추어 다른 구분건물에 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 임대인에게 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 확인한 다음 원고들에게 설명하거나 확인·설명서에 기재해 교부하였다는 사정은 발견되지 않았습니다.

대법원은 판시와 같은 이유만으로 개업공인중개사가 공인중개사로서의 의무를 모두 이행하였다고 본 원심의 판단에는 확인·설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 서울중앙지방법원에 환송했습니다. 대법원은 의무 위반을 「볼 여지가 크다」고 판단했고, 공제금 지급 책임의 유무와 범위는 환송 후 원심에서 다시 심리합니다.

관련 판례

• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결: 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 입법 취지와, 의무 위반 시 공인중개사법 제30조에 따른 배상책임의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결: 민법 제368조가 공동근저당권에도 적용된다는 근거로 들었습니다.
• 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결: 각 부동산의 경매대가가 매각대금에서 경매비용과 선순위채권액을 공제한 잔액이라는 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결: 개업공인중개사가 확인·설명의무를 위반해 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 진다는 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제25조: 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 임차의뢰인에게 설명하고 근거자료를 제시할 의무의 근거가 되었습니다.
• 공인중개사법 시행규칙 제16조: 확인·설명 사항을 기재해 교부해야 하는 중개대상물 확인·설명서 서식의 근거로, 이 사건에서 단독주택 표시와 빈 실제 권리관계란이 문제 되었습니다.
• 민법 제368조: 공동근저당권이 설정된 각 세대가 피담보채권을 경매대가에 비례해 분담하므로, 다른 세대의 선순위권리까지 확인·설명해야 하는 이유가 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제8조: 소액임차인이 임차주택의 환가대금에서 저당권보다 우선하여 소액보증금을 변제받을 권리의 근거입니다. 공동근저당권의 목적 부동산인 임차주택의 경매대가를 이 소액보증금 등을 공제하여 산정하는 이유가 되었고, 이 사건 경매에서는 소액보증금 최우선변제권을 보유한 임차인들에게 550,000,000원이 제1순위로 배당되었습니다.
• 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제30조: 확인·설명의무 위반으로 임차의뢰인에게 생긴 손해에 대한 개업공인중개사의 배상책임 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 임대인 한 사람이 여러 세대를 소유하고 공동근저당권을 설정한 다세대주택에서는 다른 세대의 소액보증금 등이 먼저 공제된 뒤 근저당권 분담액이 정해집니다. 임차하려는 세대의 등기부뿐 아니라 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위권리와 임차인 현황도 중개사에게 확인을 요청할 필요가 있습니다.
• 대법원은 확인·설명서에 공동주택을 단독주택으로 표시한 점과 「실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항」란이 비어 있던 점을 의무 위반의 사정으로 들었습니다. 계약할 때 교부받은 확인·설명서의 기재를 확인하고 보관해 둘 필요가 있습니다.
• 이 사건 원고들은 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하는 공제사업자를 상대로 공제금을 청구했습니다. 대법원은 의무 위반을 볼 여지가 크다고 판단했을 뿐이므로, 공제금 지급 여부와 금액은 환송 후 원심에서 정해집니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 [공제금등청구의소] [공2026상,133]
• 원심: 서울중앙지방법원 2024. 10. 25. 선고 2024나12957 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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