민사 · 임대차/명도

개조한 컨테이너 매장의 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 판단하는 기준

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 17.대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결

해당 판결

쟁점

원고(임대인)는 임대차계약의 종료를 이유로 피고(임차인)에게 컨테이너의 인도를 구했고, 원심은 피고의 갱신요구에 의하여 계약이 갱신되었다고 보았습니다. 갱신 여부의 전제로, 화물용 컨테이너를 개조한 매장이 상가임대차법 제2조 제1항의 상가건물에 해당하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고(임대인)는 2021. 5. 3. 피고(임차인)에게 토지 위에 위치한 이 사건 컨테이너를 임대차보증금 100만 원, 차임 월 25만 원, 임대차기간 2021. 5. 10.부터 2022. 5. 9.까지로 정하여 임대했습니다.
• 피고는 2021. 5. 10.부터 이 컨테이너에서 캐릭터와 관련된 제품 등을 판매해 왔고, 2021. 5. 12. 종된 사업장을 자신의 사업자등록에 추가했습니다.
• 이 컨테이너는 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내·외장 마감공사를 한 것으로, 전면부에 대형 유리창호, 측면부에 유리문 형태의 출입문, 바닥에 나무 마루, 천장에 조명시설 등이 설치되어 있습니다.
• 컨테이너에는 에어컨이 설치되어 있고 가스설비도 연결되어 있으며, 피고 이전에도 로컬푸드 매장 등으로 사용되어 왔습니다.
• 원심은 이 컨테이너가 2018. 1. 9.경부터 같은 장소에서 영업 공간으로 사용되었고, 원고가 2022. 6. 10. 속초시장으로부터 존치기간을 2025. 5. 3.까지로 연장받은 사정을 인정했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결의 이유를 인용하면서, 원고가 강조한 주장에 관하여 추가로 판단했습니다. 원심은 상가임대차법의 제정 취지에 비추어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 목적의 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다고 보고, 이 컨테이너가 2018. 1. 9.경부터 영업 공간으로 사용된 점 등을 들어 상가건물에 해당한다고 판단했습니다.

컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라고 하더라도, 실질적으로 영업 시설 중 하나로 이용되고 있다면, 그 컨테이너 등에 대한 임대차계약에 상가임대차법의 적용을 배제할 것은 아니고, 어떤 건축물이 건축법상 가설건축물에 해당하는 여부와 상가임대차법상의 상가건물에 해당하는지 여부는 별도로 판단될 문제이다.

원심은 피고가 아이스크림 등을 판매하여 업종제한 의무를 위반하였다는 원고의 주장도 받아들이지 않았고, 제1심판결이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 의미에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).

한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심판결에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 원심은 이 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지를 심리한 후 상가건물에 해당하는지 판단했어야 합니다.
• 그런데도 원심은 이를 심리하고 판단하지 않은 채, 컨테이너라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용되면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않는다는 등의 이유로 상가건물이라고 판단했습니다.
• 대법원은 이러한 원심판결에 상가임대차법 제2조 제1항의 상가건물에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

대법원은 일정한 장소에서 상당한 기간 영업 공간으로 사용되었는지를 중심으로 판단한 원심의 기준을 수긍하지 않았고, 토지의 정착물인 건물의 요건을 먼저 심리해야 한다고 보았습니다. 다만 대법원은 이 컨테이너가 건물에 해당하지 않는다고 단정하지는 않았습니다.

대법원은 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 춘천지방법원 강릉지원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결: 대법원은 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차가 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다는 법리의 근거로 이 판결을 들었습니다.

관련 법령

• 민법 제99조 제1항: 컨테이너가 토지의 정착물인 건물인지, 동산에 불과한지를 구별하는 기준과 관련된 조문입니다.
• 상가건물 임대차보호법 제1조: 대법원은 이 법의 목적을 상가건물 임대차의 의미를 정하는 근거 가운데 하나로 삼았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항: 대법원은 원심이 이 조항의 상가건물에 관한 법리를 오해했다고 보았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항: 대법원은 사업자등록 대상이 되는 건물인지를 상가건물 임대차의 의미를 정하는 근거로 들었습니다.

실무상 의미

• 컨테이너 같은 구조물을 빌려 영업하는 경우, 영업 공간으로 오래 사용되었다는 사정만으로 상가건물이라고 판단할 수는 없고, 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있는지와 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지가 먼저 심리되어야 합니다. 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물의 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않습니다.
• 컨테이너 매장 임대차에서 갱신요구 등 상가임대차법에 따른 권리를 주장하거나 다투려면, 그 구조물의 기둥·지붕·주벽과 토지에 정착된 상태에 관한 자료가 쟁점이 될 수 있습니다.
• 대법원은 이 사건 컨테이너가 건물인지에 관한 결론을 정하지 않았으므로, 환송 후 원심의 심리 결과에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결 [토지인도] [공2026상,8]
• 원심: 춘천지방법원 강릉지원 2024. 9. 3. 선고 2023나31881 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

목록으로