민사 · 임대차/명도

임대인이 직접 영업하겠다고 하면 신규임차인을 주선하지 않고도 권리금 손해배상을 청구할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 17.대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결

해당 판결

쟁점

상가 임차인이 임대차 종료 무렵 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있다고 알렸으나, 임대인들은 직접 육계 도소매업을 운영하겠다며 건물 인도를 요구했습니다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유가 신규임차인과의 계약 거절에 대한 정당한 사유가 되는지, 그리고 임차인이 신규임차인의 구체적인 인적사항을 제시하지 않은 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 피고는 2012. 3. 7. 종전 소유자의 어머니와 이 사건 건물 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 식육점을 운영했으며, 이 계약은 여러 차례 갱신되었습니다.
• 원고들은 건물을 매수하여 2023. 4. 21. 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 원고들은 2023. 5. 1.경부터 피고에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 문자메시지를 보냈고, 2023. 5. 22. 임대차계약 종료를 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기했습니다.
• 피고는 2023. 12. 29. 원고 1에게 계약을 연장하고 싶지만 계약을 종료하려면 권리금 50,000,000원을 받기로 한 새로운 임차인과 계약해 달라는 문자메시지를 보냈습니다.
• 원고들은 2024. 1. 11. 육계 도소매업을 운영하기 위해 건물을 인도받아야 한다는 손해배상청구예정통지서를 보냈고, 2024. 1. 25. 자 답변서와 2024. 2. 5. 자 참고서면에서도 같은 주장을 거듭했습니다.
• 피고는 2024. 1. 24. 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고들에게 각자 50,000,000원의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 이 사건 임대차계약이 원고들의 소 제기일로부터 약 10개월이 지난 2024. 3. 7. 종료되었다고 보면서도, 피고의 2023. 12. 29.자 문자메시지에는 신규임차인이 되려는 자의 성명, 직업, 차임 지급 자력 등 구체적인 인적사항이 없으므로 피고가 신규임차인을 주선했다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 원심은 원고 1의 통화 녹취록에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

원고 1이 피고와의 통화 과정에서 안전보강공사 이후 이 사건 건물을 원고들의 영업에 사용할 것을 피력한 사실이 인정되나, 그와 같은 사정만으로 원고들이 정당한 사유 없이 피고가 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없는 점

원심은 권리금 영수증의 기재만으로는 피고가 주장하는 액수 상당의 손해가 발생했다고 볼 수도 없다고 하여 반소 청구를 기각한 제1심판결을 유지했습니다. 제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한 경우와 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하지 않은 경우에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 피고가 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.

• 원고들이 이 사건 건물에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선하려는 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없습니다.
• 원고들은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 피고에게 계약 종료 후 신규임차인과 계약을 체결하지 않고 건물을 직접 이용할 계획이라는 뜻을 표시했습니다.
• 그러므로 원고들은 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다고 봄이 타당하고, 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 원고들에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다고 판단했습니다.

대법원은 원심이 원고들의 확정적인 거절 의사 표시를 인정하기 어렵다는 이유로 권리금 회수 방해를 부정한 것은 상가임대차법 제10조의4 제1항의 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이라고 보았습니다. 본소 부분은 피고가 원심판결 전부에 대하여 상고했으나 상고장과 상고이유서에 상고이유 기재가 없었습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 반소에 관한 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 울산지방법원에 환송했으며, 피고의 나머지 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결: 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 없다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2020. 12. 24. 선고 2020다240175, 240182 판결: 위 판결과 함께 같은 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결: 임대인이 계약 체결 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다는 법리와 그 판단 기준의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호: 원고들이 직접 영업할 계획을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절한 것에 이 조항에서 정한 정당한 사유가 있는지, 그 거절이 이 조항의 거절행위에 해당하는지가 판단되었습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항: 피고가 반소로 구한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구의 근거가 되었습니다.

실무상 의미

• 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 볼 수 없습니다.
• 임대인의 거절 의사가 확정적이었는지는 임대차 종료 무렵 양쪽의 언행과 태도 등 구체적인 사정을 종합해 판단합니다. 이 사건에서 대법원이 살핀 사실관계에는 문자메시지, 손해배상청구예정통지서, 소송 중 답변서와 참고서면의 기재가 포함되어 있습니다.
• 이 사건은 파기환송되어 손해배상 책임과 액수는 아직 정해지지 않았습니다. 원심은 권리금 영수증만으로는 피고가 주장하는 액수의 손해가 발생했다고 볼 수 없다고도 판단했고, 대법원은 이 부분을 따로 판단하지 않았습니다.

사건 표시

• 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 [건물인도·손해배상(기)] [공2026상,84]
• 원심: 울산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나11658, 11665 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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