민사 · 임대차/명도

입주자가 전세임대주택을 매수한 경우 법인 임차인의 대항력 소멸 여부

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 14.대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결

해당 판결

쟁점

주택임대차보호법 제3조 제2항은 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 뒤, 그 법인 등이 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법인에게 같은 법 제3조 제1항의 대항력과 제3조의2 제2항의 우선변제권을 인정합니다. 이 사건에서는 그 뒤 입주자가 해당 주택을 매수해 소유자가 된 경우에도 입주자의 주민등록으로 법인 임차인의 대항력이 유지되는지가 문제 되었습니다. 그 결과에 따라 경매 매각대금을 법인 임차인과 근저당권자 중 누구에게 먼저 배당할지가 정해졌습니다.

사실관계

• 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 피고는 2012. 1. 12. 주택 소유자인 임대인과 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결했습니다.
• 피고가 선정한 입주자는 같은 날 피고와 전대차계약을 체결했습니다. 입주자는 그 무렵 부동산을 인도받아 주민등록을 마쳤고, 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.
• 임대인은 2017. 11. 22. 입주자에게 이 사건 부동산을 매도했고, 2017. 12. 8. 입주자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 같은 날 은행이 이 사건 부동산에 근저당권설정등기를 마쳤고, 원고는 2022. 4. 4. 확정채권양도를 원인으로 근저당권 이전의 부기등기를 마쳤습니다.
• 피고는 입주자에게 전대차계약 해지를 통보하고 2020. 8. 18. 부동산 가압류결정을 받았습니다. 이후 입주자를 상대로 임대차보증금에서 입주자 부담액을 뺀 47,500,000원의 반환을 구하는 소를 제기해 승소 확정판결을 받았습니다.
• 피고의 신청으로 2021. 7. 7. 개시된 경매절차에서 부동산이 제3자에게 매각되었습니다. 집행법원은 피고에게 47,500,000원을 2순위로, 원고에게 44,445,625원을 3순위로 배당하는 배당표를 작성했습니다.
• 원고는 2023. 7. 25. 배당기일에서 피고의 배당액 중 25,574,607원에 관하여 이의하고, 2023. 7. 28. 배당표의 경정을 구하는 이 사건 소를 제기했습니다.

원심의 판단

원심은 제1심판결 이유를 그대로 인용하고, 피고의 주장에 대한 판단을 덧붙였습니다. 피고는 전대차계약이 종료된 뒤에도 입주자가 보증금 반환 전까지 대항력 요건을 유지할 계약상 채무를 지므로 점유매개 관계가 유지되고 대항력도 소멸하지 않는다고 주장했습니다. 원심은 주민등록과 점유가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다고 본 뒤, 다음과 같이 판단해 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다(아래 인용문의 「소외 2」는 입주자입니다).

소외 2가 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마치고 이로 인해 이 사건 전대차계약이 종료된 이후에는 더 이상 소외 2의 주민등록 및 점유가 제3자로 하여금 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있도록 하는 공시방법으로서 기능한다고 볼 수 없으므로, 적어도 위 전대차계약 종료 이후에는 피고의 대항력 및 우선변제권이 상실되었다고 봄이 타당하다.

제1심과 원심의 결론은 같았습니다.

대법원의 판단

대법원은 입주자가 전세임대주택의 소유자가 된 경우 법인 임차인의 대항력에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.

법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지 여부를 인식하기 어렵다.

대법원은 그 이유로 다음 사정을 들었습니다.

• 대항력 요건인 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이므로, 주민등록으로 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다.
• 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 취득할 때와 대항력을 유지하는 동안 모두 계속 존속하고 있어야 합니다.
• 입주자가 주택의 소유자가 되면 그 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력 요건이 될 수 없습니다.
• 법인 임차인의 보증금 회수가 어려워지고 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 대법원은 이를 입법적으로 해결할 문제로 보았습니다. 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 소유권 취득 이후 입주자의 주민등록까지 대항요건에 포함된다고 새기는 것은 제3조 제1항의 해석론을 벗어난다고 보았습니다.

원심은 소유권이전등기 후 전대차계약이 종료된 이후를 기준으로 대항력 상실을 판단했고, 대법원은 대항력이 소유권 취득 시에 소멸한다는 법리를 제시했습니다. 대법원은 원심의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분이 있다고 하면서도, 피고가 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 본 원심판단은 수긍할 수 있다고 보았습니다. 대법원 판결은 원심 이유 중 어느 부분이 적절하지 않은지를 따로 적지 않았습니다. 대법원은 원심판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 주택임대차보호법상 대항력의 요건이나 물권법정주의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 보았습니다.

결론적으로 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 판례

• 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결: 주민등록이 대항력 요건이 되려면 그로써 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결: 위 98다32939 판결과 같은 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결: 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결: 위 97다43468 판결과 같은 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: 주택의 인도와 주민등록을 대항력 요건으로 정한 조문으로, 소유자가 된 입주자의 주민등록이 이 요건이 될 수 있는지가 문제 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제3조 제2항: 전세임대주택을 지원하는 법인에게 입주자의 인도와 주민등록으로 대항력과 우선변제권을 인정하는 근거 조문입니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 법인 임차인의 우선변제권 근거 조문으로, 피고의 2순위 배당이 유지될 수 있는지와 관련되었습니다.

실무상 의미

• 전세임대주택의 입주자가 그 주택을 양수해 소유권이전등기를 마치면, 법인 임차인의 대항력은 소유권 취득 시에 소멸합니다. 이 사건에서는 그 결과 법인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 본 원심판단이 유지되었습니다.
• 대법원은 법인 임차인의 보증금 회수 곤란과 주택도시기금 부실 우려를 입법적으로 해결할 문제로 보았습니다. 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 소유권 취득 이후의 주민등록까지 대항요건에 포함하는 해석은 받아들이지 않았습니다.
• 입주자가 해당 주택의 매수를 추진하는 경우, 법인 임차인은 이 판결 취지를 전제로 보증금 회수 방법을 미리 살펴볼 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결 [배당이의] [공2026상,830]
• 원심: 부산지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나52151 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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