민사 · 임대차/명도

상가 차임을 3기 이상 연체한 뒤 해지 소장을 받기 전에 일부를 갚으면 계약해지를 피할 수 있을까요?

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 13.대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결

해당 판결

쟁점

상가 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하자 임대인이 해지 의사를 적은 소장을 냈는데, 그 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 차임 일부를 지급한 사안입니다. 3기의 차임액에 달하였는지를 해지권이 생긴 때를 기준으로 볼지, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 때를 기준으로 볼지가 문제 되었습니다. 관련 조문은 상가건물 임대차보호법 제10조의8입니다.

사실관계

• 원고(임대인)는 피고(임차인)에게 건물 1층 점포 부분(약 132㎡와 약 50㎡)을 임대했고, 2022. 11. 당시 두 점포의 차임은 월 5,500,000원과 월 3,300,000원이었습니다.
• 원심이 인정한 바에 따르면 소 제기일인 2022. 12. 13. 기준 두 점포와 피고가 임차했던 다른 점포 한 곳의 차임 합계는 372,830,000원, 피고가 지급한 차임 합계는 345,316,666원으로, 연체차임액 27,513,334원이 3기의 차임액 26,400,000원을 초과했습니다.
• 원고는 2022. 12. 13. 피고의 2022. 11. 기준 연체차임액이 3기의 차임액에 달하였으므로 임대차계약을 해지한다는 내용의 소장을 법원에 제출했습니다.
• 피고는 2022. 12. 26. 원고에게 차임 8,000,000원을 지급했고, 소장 부본은 2022. 12. 27. 피고에게 도달했습니다.
• 피고는 소장 부본이 송달되기 전에 8,000,000원을 지급하여 연체 차임이 3기의 차임액에 이르지 않게 되었으므로 원고가 계약을 해지할 수 없다고 주장했습니다.

원심의 판단

원심은 소 제기일 기준 피고의 연체차임액이 3기의 차임액을 초과하므로 원고가 임대차계약을 해지할 수 있다고 보았습니다. 피고가 2022. 12. 26. 8,000,000원을 지급한 사실은 인정했으나, 다음과 같이 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

피고의 연체차임액이 3기의 차임액에 달하여 원고에게 해지권이 발생한 이상, 그 후 피고가 차임 일부를 지급하여 연체차임액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다고 하더라도 원고가 그 후의 차임을 이의 없이 수령하는 등 계약해지권을 묵시적으로 포기한 것으로 볼 수 있는 경우가 아니라면, 원고의 계약해지권이 소멸한다고 할 수 없고(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결 참조), 이 사건의 경우 원고가 연체차임액이 3기의 차임액에 달한 이후 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수도 없어 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

원심은 임대차계약이 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 12. 27. 적법하게 해지되었다고 보고 피고에게 점포 인도를 명했습니다. 제1심은 점포 인도 청구 등을 받아들이지 않았는데, 원심은 제1심판결 중 그 부분을 취소했습니다.

대법원의 판단

대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지권의 발생 시점에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다.

따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.

이 사건에서는 원심이 인정한 다음 사정을 들어 원심판단이 정당하다고 보았습니다.

• 원고의 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 피고에게 송달되기 전에 피고가 연체 차임 중 일부를 지급했습니다.
• 원심은 원고가 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 원심은 소장 부본이 피고에게 송달된 때 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다.

대법원은 원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴보면 원심판단은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차계약 해지와 관련한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 보았습니다.

결국 대법원은 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8: 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정한 조문으로, 대법원은 이를 해지권의 발생요건으로 보았습니다.

실무상 의미

• 연체액이 3기의 차임액에 달한 상태에서 임대인이 해지권을 행사했다면, 해지 소장 부본을 받기 전에 임대인 동의 없이 일부를 지급하여 연체액이 3기의 차임액에 못 미치게 되더라도 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않습니다. 임차인은 연체액이 3기의 차임액에 이르기 전에 차임을 정리할 필요가 있습니다.
• 원심은 원고가 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없다는 점을 들었고, 대법원도 임대인 동의 없이 일방적으로 지급된 경우를 전제로 판단했습니다. 임대인은 해지 의사표시 뒤 지급된 돈을 받을 때 해지 의사를 유지한다는 뜻을 분명히 해 두는 것이 좋습니다.
• 원심은 소 제기일 기준 차임 합계와 지급한 차임 합계를 비교하여 연체액을 계산했고, 피고의 차임 감액 합의 주장은 증거가 부족하다며 받아들이지 않았습니다. 차임 감액을 합의했다면 이를 증명할 자료를 남겨 둘 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 [건물인도] [공2026하,1565]
• 원심: 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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