민사 · 임대차/명도

임대차보증금 반환채무 보증계약에서 주택도시보증공사의 지연손해금 책임과 임차목적물 인도의 동시이행관계

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 13.대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결

해당 판결

쟁점

임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무에 관하여 주택도시보증공사와 보증계약을 체결했는데, 임대차계약이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 사안입니다. 주택도시보증공사가 보증채무액에 더하여 지연손해금까지 지급하여야 하는지, 특히 임차인이 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공하지 않은 상태에서도 이행지체 책임을 지는지가 문제 되었습니다. 민법 제387조와 제536조가 관련됩니다.

사실관계

• 원고(임차인)는 2021. 3. 7. 임대인과 아파트인 이 사건 부동산에 관해 임대차보증금 3억 4,000만 원, 임대차기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지인 임대차계약을 체결했습니다.
• 피고 주택도시보증공사는 2021. 4.경 원고와, 임대인이 임대차계약 종료 이후 반환하여야 할 임대차보증금에 대하여 보증채무 이행의 책임을 부담하는 전세금안심대출보증약정을 체결했습니다.
• 원고 측은 임대차기간 만료일 2개월 전인 2022. 11. 19. 및 2023. 1. 31.경 임대인의 아들에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했습니다.
• 임대인이 2023. 4. 7. 이후에도 보증금을 반환하지 않자, 원고는 임차권등기명령을 받아 2023. 6. 16. 임차권등기를 마쳤습니다.
• 원고는 2023. 9. 5. 소장을 제출하여 피고에게 보증채무 이행을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 임대인의 아들에게 갱신거절 통보의 수령을 포함한 이 사건 임대차계약에 관한 전반적인 사항에 관한 포괄적인 대리권이 있었다고 보아, 임대차계약이 2023. 4. 7. 종료하였고 그로부터 1월 내에 보증금을 지급받지 못한 보증사고가 발생하였다고 판단했습니다. 피고가 내세운 약관 제7조 제3항(보증사고일로부터 2월 이내 이행청구)은 제척기간이 아닌 단순한 절차상 규정으로 보아 받아들이지 않았습니다. 지연손해금에 관하여는 다음과 같이 판단했습니다.

보증채무자인 피고는 보증채권자인 원고에게 이 사건 임대차보증금 상당 보증채무액 340,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 약관 제9조에 따라 이행청구를 접수한 날로 볼 수 있는 이 사건 소장 부본 송달일로부터 1개월이 경과된 다음날인 2023. 10. 14.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 항소심 판결 선고일인 2026. 1. 22.까지는 약정 지연이율에 따른 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

제1심은 위 금액에 해당하는 부분에서 원고 패소 판결을 했으나, 원심은 그 부분을 취소하고 원고의 청구를 일부 받아들였습니다.

대법원의 판단

대법원은 보증채무 중 지연손해금에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

피고의 원고에 대한 의무는 형식적으로는 이 사건 보증계약에 따른 지급의무이지만, 그 실질은 이 사건 임대차계약에 따른 임차보증금 반환의무의 변형에 불과하여 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있다.

원고가 임대인에게 이 사건 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 피고로서는 보증채무를 이행하지 않더라도 그 지체책임을 지지 않는다. 이는 지체책임의 면책을 주장하는 자가 상대방의 이행청구에 대하여 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아니다(대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 등 참조).

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심의 지연손해금 판단을 수긍하기 어렵다고 보았습니다.

• 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차계약에서, 피고의 보증채무 이행의무는 보증계약에서 발생했으나, 피고의 의무는 실질이 임대인의 의무와 동일하다고 볼 수 있습니다.
• 이 사건 보증계약에 적용되는 약관 제10조 제1항은 피고의 보증채무 이행의무와 원고의 임차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다고 정하고 있습니다.
• 위 사정을 종합하면 원고의 임대인에 대한 임차목적물 인도의무와 피고의 보증채무 이행의무는 별개의 계약에서 발생한 의무이지만, 쌍무계약에 있어서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있습니다.
• 기록상 이 사건 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 자료를 찾아볼 수 없습니다.

대법원은 피고에게 보증채무를 이행할 의무가 있다는 원심 판단에는 동시이행항변권에 관한 석명의무 위반, 대리행위에서 현명의 방식에 관한 법리오해, 심리미진 등의 잘못이 없다고 하여 그 밖의 상고이유는 받아들이지 않았습니다. 다만 원심이 부동산의 인도나 그 이행제공에 관한 아무런 심리 없이 지연손해금 지급을 명한 것은 동시이행관계에 있는 채무의 이행지체책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이라고 판단했습니다.

대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 지연손해금 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했으며, 나머지 상고를 기각했습니다. 지연손해금 부분은 환송 후 원심이 다시 심리·판단하게 됩니다.

관련 판례

• 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결: 동시이행관계에서 지체책임의 면책은 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아니라는 법리의 근거로 인용했습니다.

관련 법령

• 민법 제387조: 피고가 보증채무 이행을 지체하여 지연손해금을 부담하는지가 문제 된 조문입니다.
• 민법 제536조: 대법원은 원고의 인도의무와 피고의 보증채무 이행의무를 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 동일하게 볼 수 있다고 판단했습니다.

실무상 의미

• 보증계약 약관이 주택도시보증공사의 보증채무 이행의무와 임차인의 임차목적물 인도의무를 동시이행관계로 정한 경우, 임차인이 보증채무 이행과 함께 지연손해금을 구할 때에는 임대인에게 부동산을 인도하거나 그 이행을 제공했는지가 지연손해금 인정 여부에 영향을 줍니다.
• 대법원은 지체책임의 면책이 동시이행의 항변권을 재판상 또는 재판 외에서 행사하여야만 발생하는 것은 아니라고 보았습니다. 공사가 소송에서 이를 따로 다투지 않았더라도 인도나 그 이행제공이 없으면 지체책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
• 대법원은 기록상 이 사건 부동산의 인도나 그 이행제공이 있었다는 점에 관한 자료를 찾아볼 수 없다고 보았으므로, 임차인은 인도나 그 이행제공을 한 사실과 그 자료를 따로 챙겨 둘 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결 [보증금반환] [공2026하,1571]
• 원심: 서울고등법원 2026. 1. 22. 선고 2024나2043004 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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