민사 · 임대차/명도

보조금으로 리모델링 공사비를 댄 전세권자의 유익비상환청구권 행사 요건

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 13.대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결

해당 판결

쟁점

지방자치단체인 원고는 건물 소유자인 망인과 전세권설정계약을 맺은 뒤, 국가 등으로부터 받은 보조금으로 전세 목적물의 리모델링 공사비를 지출했습니다. 전세권이 종료된 후 원고는 전세권설정자인 망인을 상대로 민법 제310조 제1항에 따른 유익비상환을 청구했고, 망인이 제1심 소송 중 사망하자 상속인들이 소송을 수계했습니다. 이 경우 전세권자가 민법 제310조의 요건 외에 부당이득에 관한 민법 제741조의 요건까지 갖추어야 하는지가 문제 되었습니다.

사실관계

• 원고 등(원고와 시장 상인들로 구성된 연합회)은 2017. 1. 13. 망인과 토지 및 건물 1층과 2층에 관하여 전세기간을 2017. 1. 13.부터 2022. 1. 12.까지, 전세금을 45억 원으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 그 무렵 전세권설정등기를 마쳤습니다.
• 원고는 2015. 3. 13. 전세부분에 복합커뮤니티센터를 조성한다는 취지의 전통시장 시설현대화사업을 신청하여 대상사업으로 지정되었습니다. 2016. 3. 15. 및 같은 해 12. 28. 국가 및 광역시로부터 합계 40억 원의 보조금을 교부받았습니다.
• 원고는 2017. 12. 무렵부터 2018. 12. 무렵까지 전세부분의 전기, 통신, 소방, 냉난방 시설 등에 대한 전면적인 리모델링 공사를 실시하고, 교부받은 보조금을 공사비용으로 사용했습니다.
• 전세권계약은 한 차례 연장되었다가 2022. 4. 12. 종료되었습니다. 망인은 2022. 4. 15. 전세금 중 30억 원을, 2022. 6. 30. 나머지 15억 원 및 지연이자를 반환했습니다.
• 원고는 공사로 전세부분의 가액이 505,775,600원 증가하였다며 유익비상환을 청구했습니다.
• 망인은 제1심 소송계속 중인 2023. 10. 20. 사망했고, 상속인인 피고들이 소송을 수계했습니다.

원심의 판단

원심은 이 사건 전세권계약이 민법에서 정한 일반적인 전세권설정계약으로 체결되고 전세권설정등기가 마쳐졌으므로, 일반적인 전세권 법률관계에 따라 의율되는 것이 원칙이라고 보았습니다. 공사비가 국고보조금으로 지출되었으므로 유익비 상환청구 대상이 될 수 없다는 피고들의 주장에 대하여는 다음과 같이 판단했습니다.

전세권자가 전세금 및 공사 비용을 조달하는 방법은 전세권자의 내부적 사정에 불과하다.

원심은 원고가 유익비상환청구권을 묵시적으로 포기했다는 피고들의 주장도 받아들이지 않았습니다. 또 공사 전 노후화로 공사가 필요한 상태였고 공사로 객관적 가치가 증가하였다고 보아, 가치증가액을 413,180,653원으로 산정했습니다. 망인이 공사 부분을 철거하고 요양원 목적에 맞게 보수하여 현존하는 증가액의 산정이 불가능한 사정에서는, 전세권자가 지출한 비용을 통하여 가치 증가액을 입증할 수 있다고 보았습니다.

제1심과 원심의 결론은 같았고, 원심은 피고들의 항소를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 전세권자의 유익비상환청구권 행사 요건에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

전세권자의 유익비상환청구권을 규정한 민법 제310조 제1항은 부당이득에 관한 특별 규정으로서의 성격을 가진다. 그러므로 전세권자가 유익비상환청구권을 행사하기 위해서는 민법 제310조의 요건만 충족하면 되고, 부당이득에 관하여 민법 제741조가 정하는 요건까지 모두 인정되어야 하는 것은 아니다.

전세권자인 원고가 이 사건 전세부분을 개량하기 위하여 이 사건 공사비용을 지출한 이상, 원고로서는 그 가액의 증가가 현존하는 경우 망인의 상속인인 피고들을 상대로 민법 제310조 제1항에 따른 유익비상환청구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다. 이는 원고가 국가 및 대구광역시로부터 교부받은 보조금을 이 사건 공사비용의 자금으로 활용하였다고 하여 달리 볼 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원고가 유익비상환청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

• 원고는 전세권자로서 전세부분을 개량하기 위하여 공사비용을 지출했습니다.
• 그 가액의 증가가 현존하는 경우 원고는 망인의 상속인인 피고들을 상대로 민법 제310조 제1항에 따른 유익비상환청구권을 행사할 수 있습니다.
• 원고가 국가 등으로부터 교부받은 보조금을 공사비용의 자금으로 활용하였다는 사정으로 달리 볼 수 없습니다.

대법원은 같은 취지에서 원고가 유익비상환청구권을 행사할 수 있다고 본 원심의 판단이 정당하고, 유익비상환청구권자에 관한 법리를 오해하거나 판단을 누락한 잘못이 없다고 보았습니다. 공사의 필요성, 객관적 가치 증가와 증가액의 증명, 유익비 인정 범위에 관한 그 밖의 상고이유는 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 사실인정 등을 다투는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다고 보아 받아들이지 않았습니다.

대법원은 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

관련 법령

• 민법 제310조: 제1항은 전세권자가 목적물 개량을 위하여 지출한 유익비를 가액의 증가가 현존한 경우 소유자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액으로 상환청구할 수 있게 하며, 이 사건 청구의 근거가 되었습니다.
• 민법 제741조: 대법원은 전세권자가 유익비상환청구권을 행사할 때 이 조문이 정하는 부당이득 요건까지 모두 인정될 필요는 없다고 보았습니다.

실무상 의미

• 전세권자가 보조금으로 공사비를 조달했더라도, 목적물을 개량하기 위하여 지출했고 가액의 증가가 현존하면 민법 제310조 제1항의 요건에 따라 유익비상환을 청구할 수 있다고 본 사례입니다.
• 원심은 목적물과 독립된 물건(천정형 전기온풍기, 천장형 냉난방기)의 설치비와 공사설계 및 석면조사 비용은 유익비로 인정하지 않았습니다. 공사 항목별 내역과 지출 자료가 가치 증가액 산정의 근거가 되었습니다.
• 원심은 전세권계약 제11조가 전세권자의 현상 변경으로 가치가 현저히 감소된 경우에 한하여 원상회복의무를 정하고 있는 점 등을 들어 유익비상환청구권의 묵시적 포기를 인정하지 않았습니다. 계약서의 원상회복 조항이 어떤 경우를 정하고 있는지 미리 확인할 필요가 있습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결 [유익비] [공2026하,1314]
• 원심: 대구고등법원 2025. 12. 11. 선고 2025나10686 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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