민사 · 임대차/명도

상가 임대차가 끝난 뒤 건물을 양수한 사람의 임대인 지위 승계와 보증금 반환채무

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 12.대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결

해당 판결

쟁점

상가 임대차가 기간만료로 종료되었는데 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물 소유권을 취득한 사람이 임대인 지위를 승계하여 보증금 반환채무를 지는지가 문제 되었습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법) 제3조 제2항의 임대인 지위 승계 규정과 제9조 제2항의 임대차관계 존속 규정을 함께 어떻게 적용할지가 핵심입니다.

사실관계

• 임차인인 원고는 2017. 6. 12. 임대인(피고보조참가인)으로부터 재건축 정비구역 안의 점포를 임차하면서 전 임차인에게 권리금 1,000만 원을 지급했습니다. 원심이 인정한 보증금은 2,000만 원입니다.
• 임대차는 2021. 12. 31.까지로 갱신되었고, 갱신 계약서에는 조합의 이주확정통보가 있으면 임대차기간 만기 전이라도 임차인이 보증금을 받은 뒤 상가를 명도한다는 특약이 있었습니다.
• 피고 재건축조합은 2018. 12. 3. 관리처분계획을 인가받았고, 이주기간을 2021. 6. 1.부터 2021. 11. 30.까지로 정하여 2021. 4. 30. 이주안내문을 통지했습니다.
• 피고는 2021. 8. 10. 원고 대신 전 임차인을 상대로 점포 인도소송을 제기해 승소판결이 확정되자, 원고에 대한 승계집행문을 받아 2022. 4. 6. 인도집행을 마쳤습니다.
• 피고는 2022. 1. 19. 점포에 관하여 2022. 1. 7. 자 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 원고는 피고를 상대로 보증금 반환, 권리금 회수 방해와 영업손실에 따른 손해배상 등을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 임대인이 2021. 10.경 배우자를 통해 갱신 거절 의사를 표시한 점, 이주 특약, 원고의 차임·관리비 미지급 등을 들어 임대차가 2021. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 보았습니다. 그리고 피고가 그 뒤에 소유권을 취득했다는 이유로 임대인 지위 승계를 부정했습니다.

이 사건 임대차계약은 2021. 12. 31. 기간 만료로 종료되었고, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2022. 1. 19. 이 사건 점포의 소유권을 취득하였으므로, 피고는 이 사건 임대차계약 임대인의 지위를 승계하지 아니하였다.

원심은 같은 전제에서 도시 및 주거환경정비법 제70조 제2항에 따른 보증금 반환 주장, 권리금 회수 방해와 영업손실에 따른 손해배상 주장도 모두 배척했습니다. 원심은 제1심판결이 원심과 결론을 일부 달리하여 부당하다고 보아 제1심판결을 변경했습니다.

대법원의 판단

대법원은 임대차가 종료된 상태에서 상가건물이 양도된 경우의 임대인 지위 승계에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다.

이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단에 잘못이 있다고 보았습니다.

• 원고가 상가임대차법 제3조의 대항력을 가지고 있다면, 임대차가 2021. 12. 31. 기간만료로 종료된 뒤에도 보증금을 반환받지 못하여 제9조 제2항에 따라 임대차관계가 존속합니다.
• 그 뒤 피고가 점포 소유권을 취득했으므로, 위 전제에서는 피고가 임대인 지위를 승계했다고 보아야 합니다.
• 그런데 원심은 「원고가 대항력 있는 임차인인지 따져보지 않은 채 단지 임대차계약이 기간만료로 종료되었다는 이유만으로」 피고가 임대인 지위를 승계하지 않는다고 판단했습니다.

대법원은 이 원심 판단에 상가임대차법 제3조의 대항력과 제9조 제2항의 임대차관계 존속에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 보았습니다. 권리금 회수 방해 부분은 원심 이유에 「적절하지 않은 부분이 있다」고 하면서도, 관리처분계획이 인가·고시되고 예정된 이주기간이 지나는 등 재건축사업이 상당 부분 진행되었고 이주기간에 점포를 인도한다는 취지의 특약이 있는 점 등에 비추어 피고가 권리금 회수를 방해했다고 볼 수 없으므로 원심 결론은 「결과적으로 정당하다」고 보았습니다. 영업손실 상당의 손해배상청구 부분은 원심 판단에 법리를 오해한 잘못이 없다고 보았고, 나머지 상고이유에 관하여는 판단을 생략했습니다.

결론적으로 대법원은 원심판결 중 임대차보증금 반환청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 서울중앙지방법원에 환송했으며, 나머지 상고를 기각했습니다.

관련 판례

• 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결: 임대차가 종료되어도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되고, 그 취지가 임차인의 보증금반환채권 보장에 있다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결: 위와 같은 임대차관계 존속 의제의 법리를 함께 뒷받침하는 판결로 들었습니다.
• 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결: 대항력을 갖춘 뒤 소유자가 바뀌면 새로운 소유자가 임대인 지위를 당연히 승계한다는 법리의 근거로 들었습니다.
• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결: 상가임대차법 제3조 제2항이 대항력의 내용을 정한 규정이라는 법리를 함께 뒷받침하는 판결로 들었습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제3조: 제1항의 대항력을 갖춘 임차인에 대하여 제2항에 따라 건물 양수인이 임대인 지위를 승계하는지가 문제 되었습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제9조: 제2항에 따라 임대차가 기간만료로 종료된 뒤에도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되었습니다.

실무상 의미

• 대항력 있는 상가 임차인은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받기 전에 건물이 양도되면 양수인을 상대로 보증금 반환을 구할 근거가 있습니다. 대법원은 이때 양도인은 보증금 반환채무를 면한다고 보았으므로 소유권이 바뀐 시점을 확인해 청구 상대방을 정해야 합니다.
• 이 법리는 임차인이 대항력을 갖추었다는 것을 전제로 하므로, 상가임대차법 제3조 제1항의 대항력 요건을 갖추었는지가 먼저 다투어집니다.
• 임대인 지위 승계가 인정되더라도 권리금 회수 방해 손해배상은 따로 판단됩니다. 이 사건에서는 재건축사업 진행 정도와 이주기간 인도 특약 등을 들어 방해가 인정되지 않았습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 [건물인도] [공2026상,1109]
• 원심: 서울중앙지방법원 2023. 11. 21. 선고 2023나14222 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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