민사 · 임대차/명도

상가 임대차 차임 면제 약정을 건물 양수인에게 주장하기 위한 공시 요건

김진오 대표변호사 · 김호윤 변호사 · 박정철 변호사 · 유태선 변호사2026. 10. 12.대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결

해당 판결

쟁점

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록을 상가 임대차 대항력의 요건으로 정하고 있습니다. 이 사건에서는 건물이 경매로 넘어간 뒤 새 소유자가 차임을 청구하자, 임차인이 종전 임대인에게서 받은 차임 면제 취지의 각서를 새 소유자에게도 주장할 수 있는지가 문제 되었습니다. 핵심은 차임 면제처럼 계약 내용이 바뀌었으나 그 변경이 공시되지 않은 경우에도 건물 양수인에게 대항할 수 있는지였습니다.

사실관계

• 피고(임차인)는 2013. 4. 10. 공장 등 건물의 당시 소유자(이하 종전 임대인)로부터 건물 중 165.2㎡를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 40만 원에 임차했습니다. 피고는 그 무렵 임차 부분을 인도받고 2013. 4. 23. 이 건물을 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 마쳤습니다.
• 2013. 6. 12. 두 사람은 기존 임차 부분을 포함한 합계 392.62㎡를 임대차보증금 1억 원, 월 차임 40만 원에 임차하는 것으로 계약 내용을 일부 변경했고, 이 계약은 2년 단위로 갱신되어 왔습니다.
• 종전 임대인 명의로 2013. 8. 21. 피고에게서 외상으로 매입한 기계 대금 잔액을 1억 2,000만 원으로 감액할 때까지 월 차임 40만 원을 2013. 9.분부터 기계 대금의 이자 중 일부로 대체하여 받지 않겠다는 취지의 각서가 작성되어 피고에게 교부되었습니다.
• 2018. 1. 15.에도 종전 임대인이 채권자인 피고에게 변제할 채무를 이행하지 못하고 있으므로 임대료 없이 공장에 관한 모든 권한을 피고에게 일임한다는 취지의 각서가 작성되어 피고에게 교부되었습니다.
• 원고는 경매절차에서 이 건물을 매수하여 2020. 9. 29. 소유권을 취득했습니다. 원고는 항소심에서 392.62㎡ 부분의 차임으로 2021. 8. 16.부터 2025. 10. 15.까지 합계 55,735,550원과 그 뒤 부동산 인도 때까지 월 1,114,711원의 비율로 계산한 돈을 청구했습니다.

원심의 판단

원심은 2013. 8. 21. 자 각서를 보태어 보면 종전 임대인과 피고 사이에서 차임지급의무가 없는 것으로 임대차계약을 변경하였음을 알 수 있다고 보았습니다. 그 결과 임대인 지위를 승계한 원고도 피고에게 차임을 청구할 수 없다고 판단했습니다.

이 사건 쟁점부분의 임대인 소외인과 임차인 피고 사이에서 차임지급의무가 없는 것으로 이 사건 임대차계약을 변경하였음을 알 수 있으므로, 소외인의 임대인 지위를 승계한 원고로서도 피고에게 이 사건 쟁점 부분에 대한 차임의 지급을 구할 수 없는 바, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

제1심은 392.62㎡ 부분의 차임 청구를 일부 인용했으나, 원심은 이 부분 청구까지 모두 기각했습니다.

대법원의 판단

대법원은 차임 면제 약정을 건물 양수인에게 주장할 수 있는지에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 건물 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 ‘사업자등록’은 거래 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통하여 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 한다.

이러한 관련 규정의 내용 등을 종합해 보면, 임차인과 임대인 사이의 약정을 통해 차임이 면제되는 등 상가건물 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었다고 하더라도 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다.

이 사건에서는 다음 사정을 들어 원심 판단을 수긍하기 어렵다고 보았습니다.

• 부가가치세법 등에 따르면 사업장을 임차한 사업자는 사업자등록 신청 때 임대차계약서 사본을 첨부해야 하고, 보증금·임차료 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록 정정신고서를 제출해야 합니다.
• 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청하여 상가건물 임대차 현황서를 열람하거나 교부받을 수 있습니다.
• 2013. 8. 21. 자 각서는 종전 임대인의 피고에 대한 차임 채권과 피고의 종전 임대인에 대한 매매대금 채권을 대등액의 범위에서 소멸시키기로 하는 약정에 불과하고, 그로 인해 임대차계약 내용 자체가 변경되었다고 보기는 어렵다고 보았습니다.
• 설령 두 각서로 차임을 면제하는 것으로 계약 내용이 변경되었더라도, 그 변경 사항이 공시되지 않은 이상 피고는 차임 면제로써 양수인인 원고에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

원심은 피고가 주장하는 차임 면제의 변경 사항이 공시되었는지를 심리하지 않은 채 피고가 원고에게 대항할 수 있다고 판단했습니다. 대법원은 이 판단에 상가임대차 공시방법과 대항력에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보았습니다.

대법원은 관여 대법관의 일치된 의견으로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 수원지방법원에 환송했습니다.

관련 판례

• 대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결: 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통하여 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단해야 한다는 법리의 근거로 들었습니다.

관련 법령

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항: 건물 인도와 사업자등록을 대항력의 요건으로 정한 조문으로, 대법원은 여기의 사업자등록을 임대차의 존재와 내용을 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 보았습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제4조 제3항: 이해관계인이 상가건물 임대차 현황서를 열람하거나 교부받을 수 있다는 근거 규정 가운데 하나로 들었습니다.
• 부가가치세법 제8조 제1항, 제2항, 제12항: 사업장을 임차한 사업자가 보증금·임차료 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록 정정신고서를 제출해야 한다는 근거 규정 가운데 하나로 들었습니다.

실무상 의미

• 상가 임대인과 차임 면제처럼 임차인에게 유리하게 계약 내용을 바꾸었다면, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되었는지 확인할 필요가 있습니다. 대법원은 공시되지 않은 변경으로는 건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 대법원은 이 사건 2013. 8. 21. 자 각서를 차임 채권과 기계 매매대금 채권을 대등액의 범위에서 소멸시키기로 하는 약정에 불과하다고 보았습니다. 각서의 문구에 따라서는 임대차계약 내용의 변경으로 인정되지 않을 수 있으므로 문구를 살펴볼 필요가 있습니다.
• 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 요청하여 차임 및 보증금 등 정보가 기재된 상가건물 임대차 현황서를 열람하거나 교부받을 수 있습니다. 이 판결은 이 현황서 기재 등으로 공시되었는지를 기준으로 새 임대인에 대한 대항 여부를 보았습니다.

사건 표시

• 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결 [임료] [공2026하,1594]
• 원심: 수원지방법원 2026. 1. 8. 선고 2025나53052 판결
• 판결 원문: 국가법령정보센터

이 글은 판결을 소개하는 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본문의 판결과 법령은 국가법령정보센터에 원문이 있으면 그 원문으로 연결됩니다. 연결되지 않은 하급심 판결은 판결문을 따로 확인해 정리한 것입니다.

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