■ 사실관계

의뢰인은 자신의 토지에 낚시터를 조성하여 약 1년 6개월 동안 직접 운영하다가, 2018. 11. 1. 낚시터를 동업으로 운영하려는 상대방과 그 동업자에게 낚시터 토지와 그 위의 근린생활시설 건물, 천막 지붕의 비가림시설과 임시창고를 임대하였고, 계약서의 임차인 명의는 상대방의 요구에 따라 상대방의 딸로 하였습니다. 임대차기간은 2018. 11. 1.부터 2021. 10. 31.까지, 차임은 1년 단위 연세로 첫해 8,000만 원, 둘째 해와 셋째 해 각 1억 원으로 정하였고, 임대차보증금은 보증보험증권으로 대체하기로 하였으며, 계약서에는 임대인의 동의 없이 전대하지 못한다는 조항을 두었습니다. 임차인들은 2019. 8. 16. 동업을 끝내고 동업자가 혼자 낚시터를 운영한다는 합의서를 만들었는데, 동업자는 2019. 9. 낚시터 안의 매점을 의뢰인의 동의 없이 제3자에게 빌려주었고, 전차인은 전대차보증금 500만 원을 계약서상 임차인 명의자인 상대방의 딸에게 송금하였습니다. 또 임차인들은 보증보험증권을 내지 않았고, 둘째 해 연세 1억 원 중 2,000만 원과 의뢰인이 2019년에 발행한 세금계산서 4장의 부가가치세 합계 8,333,329원을 내지 않았으며, 동업자는 2019. 11. 11. 그 2,000만 원을 2020. 2. 1.까지 내지 못하면 계약 파기 등 어떠한 조치도 감수하겠다는 합의서를 써 주고도 돈을 내지 않았습니다. 2020년 초 동업자와 연락이 끊긴 뒤에는 상대방이 낚시터를 맡아 운영하였고, 의뢰인은 2020. 4. 6. 무단전대와 차임 미지급을 이유로 소장 송달로 임대차를 해지한다며 낚시터 인도와 28,333,329원의 지급을 구하는 소를 냈습니다.

■ 화백의 조력

화백은 임차인들이 의뢰인의 여러 차례 요구에도 계약서 제8조에서 정한 보증보험증권을 내지 않았고, 2019. 11. 11.자 합의서에서 약속한 2020. 2. 1.까지 2,000만 원을 내지 않았으며, 매점을 무단으로 전대하였으므로 임대차는 소장 송달로 해지되었다고 주장하였습니다. 변호사를 소송대리인으로 선임한 상대방은, 매점 전대가 동업자 혼자 한 일이어서 자신은 몰랐고 알게 된 직후 전차인을 내보냈으며, 의뢰인도 전차인이 있는 것을 알면서 이의하지 않았고 매점은 1평 남짓에 불과하여 배신적 행위로 볼 수 없다고 다투었습니다. 화백은 전대차보증금이 상대방 딸의 계좌로 들어갔고 상대방의 남편이 낚시터에 상주하였으므로 몰랐다는 주장은 믿을 수 없고, 몰랐더라도 공동임차인이자 동업자의 업무집행상 행위는 상대방에게도 효력이 있어 무단전대로 인한 책임을 면할 수 없으며, 동업자가 친구의 처가 매점에서 아르바이트를 한다며 의뢰인을 속이고 전대한 이상 면적이 작다는 점만으로 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 할 수 없다고 반박하였습니다. 상대방이 상가건물 임대차보호법에 따라 3기의 차임이 연체되어야 해지할 수 있고 1기의 차임은 1년치 연세로 보아야 한다고 주장하자, 화백은 낚시터는 저수조를 주시설로 하고 이를 보조하는 구조물로 이루어진 토지에 정착한 시설물이어서 그 법에서 말하는 상가건물에 해당하지 않는다고 다투었습니다. 보증보험증권에 관하여 제대로 논의한 적이 없고 보증금액도 정하지 않았다는 상대방의 주장에 대하여는, 계약서 제1조와 제8조에 보증보험증권을 내기로 명백히 약정되어 있고, 보증금액은 1년분 임료를 기준으로 하며 의문이 있으면 임차인들이 의뢰인에게 문의하여 발급받아야 한다고 반박하였습니다. 2020. 11. 1.부터 시작된 셋째 해 연세도 내지 않자, 화백은 2021. 2. 26. 청구를 바꾸어 임차인들이 연대하여 인도할 때까지 연세 1억 원을 12개월로 나눈 월 8,333,333원을 지급하라고 구하였습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 2021. 6. 18. 상대방과 동업자에게 낚시터 부동산을 의뢰인에게 인도하고, 연대하여 28,333,329원과 2020. 11. 1.부터 인도일까지 월 8,333,333원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결하였으며, 소송비용은 그들이 부담하게 하고 가집행을 허용하였습니다. 보증보험증권에 관하여는 계약서에 임대차보증금을 보증보험증권으로 대체한다고 명시되어 있고 이는 오히려 임차인에게 유리한 규정인 점, 임대차보증금을 계약금과 잔금으로 나누어 지급기일과 액수를 분명하게 정한 점 등에 비추어 보증금에 관한 구체적인 합의가 있었다고 보고, 보증보험증권을 내지 않은 것은 해지 사유에 해당한다고 판단하였습니다. 무단전대에 대하여는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정은 임차인이 주장·증명하여야 한다는 대법원 판례를 들어, 계약서에 전대 금지를 명확하게 적었는데도 동업자가 의뢰인의 동의 없이 전대한 점, 전차인이 상대방의 딸에게 전대차보증금을 송금하여 상대방도 전대 사실을 알았거나 알 수 있었다고 보이는 점, 상대방이 몰랐더라도 공동임차인인 동업자의 무단전대로 인한 책임에서 자유로울 수 없는 점을 종합하여 상대방의 항변을 받아들이지 않았습니다. 다만 법원은 임차인 쪽이 낚시장 운영과 편의점 종목으로 사업자등록을 하고 영업에 사용하였으며 매점 영업이 이루어진 근린생활시설 건물도 있는 점 등을 들어 이 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 보았고, 연체 차임 1억 2,000만 원이 3기의 차임액 2억 8,000만 원에 이르지 않아 차임 연체를 이유로는 해지할 수 없으며, 2,000만 원을 내지 못하면 계약 파기 등을 감수하겠다는 합의도 그 법에 어긋나 임차인에게 불리한 약정이어서 무효라고 판단하였습니다. 결국 법원은 보증보험증권 미제공과 무단전대로 해지권이 생겼고 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 송달되어 임대차가 해지되었다고 보아 인도를 명하고, 미지급 차임 2,000만 원과 세금계산서 4장의 세액 합계 8,333,329원, 2020. 11. 1.부터 인도일까지 연세 1억 원을 12개월로 나눈 월 8,333,333원의 차임과 부당이득을 모두 인정하였습니다. 동업자에 대하여는 공시송달에 의한 판결을 하였고, 상대방은 항소하였으나 인지대와 송달료를 보정하라는 명령을 기한 안에 이행하지 않아 2021. 7. 29. 항소장이 각하되었으며, 판결은 확정되었습니다.

상가건물에 해당하는지는 건물의 현황과 용도에 비추어 영업용으로 사용하는지에 따라 실질적으로 판단하므로, 법원은 낚시터 임대차에도 상가건물 임대차보호법을 적용하여 3기의 차임액에 이르지 않은 연체나, 정한 날까지 밀린 차임을 내지 못하면 계약 파기를 감수하겠다는 합의만으로는 임대차를 해지할 수 없다고 보았습니다. 그러나 임대차보증금을 대신하기로 한 보증보험증권을 내지 않은 것과 공동임차인 한 사람이 임대인의 동의 없이 매점을 전대한 것은 각각 해지 사유로 인정되었습니다. 법원은 무단전대를 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정은 임차인이 증명하여야 하고, 다른 공동임차인은 전대 사실을 몰랐더라도 그 무단전대로 인한 책임에서 자유로울 수 없다고 보아, 공동임차인 모두에게 인도와 미지급 차임 등의 지급을 명한 사례입니다.

■ 판결 경과

■ 판결문