■ 사실관계

상대방은 1987년부터 소유하던 주택과 그 대지를 2003. 2. 21. 의뢰인에게 팔고 같은 달 28. 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 건물에는 상대방이 1990년경 허가 없이 증축한 116.62㎡ 부분이 있었고, 건물은 이웃 토지 중 25㎡를 침범하여 지어져 있었습니다. 의뢰인은 2007년 이 주택을 다음 매수인에게 팔았고, 다음 매수인은 2016년 이를 마지막 매수인에게 팔았습니다. 이웃 토지 소유자가 마지막 매수인을 상대로 토지인도 소송을 내자 다음 매수인은 그 소송에 보조참가하면서 의뢰인에게 소송고지를 하였고, 법원은 2021. 5. 12. 마지막 매수인에게 침범 부분의 건물을 철거하고 그 토지를 인도하며 부당이득금 약 415만 원과 인도할 때까지 월 102,739원을 지급하라고 판결하였으며, 이 판결은 확정되었습니다. 관할 구청장도 2020년경 마지막 매수인에게 무단 증축 부분의 원상복구를 명하였고, 마지막 매수인이 이를 따르지 않자 이행강제금을 부과하였습니다. 마지막 매수인이 철거 대체집행 비용, 부당이득금과 집행비용, 이행강제금 합계 약 3,198만 원을 구하며 다음 매수인을 상대로 낸 손해배상 소송은 2023. 1. 25. 다음 매수인이 2,800만 원을 지급하는 조정으로 끝났습니다. 이어 다음 매수인은 의뢰인을 상대로 조정금 2,800만 원, 토지인도 소송과 손해배상 소송에서 지출한 변호사 보수 940만 원, 의뢰인 부동산을 가압류하는 데 든 비용 219,620원을 합한 37,619,620원의 지급명령을 2023. 3. 6. 받았고, 지급명령이 확정되자 의뢰인은 2023. 3. 27. 그 돈을 모두 지급하였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 2023. 4. 7. 의뢰인을 대리하여 상대방에게 37,619,620원과 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기하고, 매도인의 담보책임, 불완전이행으로 인한 채무불이행 책임, 불법행위 책임을 선택적으로 주장하였습니다. 상대방은 의뢰인이 침범 사실을 안 때부터 1년의 제척기간이 지났고, 손해배상채권은 소유권이전등기일인 2003. 2. 28.부터 10년이 지나 시효로 소멸하였으며, 다음 매수인의 청구도 제척기간이 지난 것이었는데 의뢰인이 지급명령에 이의하지 않았으므로 자신은 책임이 없다고 다투었습니다. 또 침범은 1969년 건물을 지을 때부터 있었고 자신은 슬래브 지붕을 기와지붕으로 바꾸었을 뿐 침범 사실을 몰랐으므로 귀책사유가 없으며, 손해배상액은 의뢰인이 낸 건물대금 중 침범 부분에 해당하는 금액으로 한정되고 변호사 보수는 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙이 정한 금액만 인정되어야 한다고 주장하였습니다. 화백은 상대방이 하자 있는 건물을 판 것이 불완전이행에 해당하고, 하자 있는 건물이 차례로 팔린 경우 다음 매수인에게 책임을 진 의뢰인은 자신에게 판 상대방에게 책임을 물을 수 있으며, 채무불이행으로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 손해가 현실적으로 발생한 때, 곧 2021. 5. 12. 선고된 토지인도 판결이 확정된 때부터 진행한다고 반박하였습니다. 법원이 변론을 재개하고 무단 증축 부분의 구체적인 내역에 관한 보완을 명하자, 화백은 1995년, 2001년, 2003년 항공사진을 내어 상대방이 의뢰인에게 팔기 전에 지붕을 기와로 바꾸면서 증축하였다고 주장하고, 다음 매수인의 소송대리인이던 법률사무소와 관할 구청에 대한 사실조회를 신청하였으며, 그 회신으로 다음 매수인이 지급한 변호사 보수액과 무단 증축 면적, 이행강제금 부과 내역이 확인되었습니다. 손해에 관하여는 감정에서 적절하다고 본 철거비용과 판결로 지급이 명해진 부당이득금 등 마지막 매수인이 입은 손해의 범위 안에서 조정금액이 정해졌으므로 부당하지 않다고 주장하였고, 마지막 변론기일에는 다음 매수인이 실제로 지출한 변호사 보수가 그대로 손해에 들어가야 한다고 진술하였습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 2024. 1. 12. 상대방이 의뢰인에게 3,740만 원과 이에 대하여 2023. 5. 1.부터 판결 선고일인 2024. 1. 12.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결하고 나머지 청구는 기각하였으며, 소송비용은 10분의 1을 의뢰인이, 나머지를 상대방이 부담하도록 하였습니다. 법원은 매도인이 특별한 사정이 없는 한 하자 없는 물건을 인도할 의무를 진다고 전제한 뒤, 상대방이 대지와 이웃 토지에 걸쳐 지어진 건물을 팔면서 침범 부분 토지를 이전하지 않았고 허가 없이 증축된 부분은 건물에 존재하는 법률적 제한 내지 장애로서 하자에 해당하므로, 이를 해소하지 않은 채 소유권을 넘긴 것은 불완전이행으로서 민법 제390조의 채무불이행에 해당한다고 판단하였습니다. 이 책임이 인정된 이상 법원은 선택적으로 구한 불법행위 책임과 담보책임, 담보책임의 제척기간에 관한 상대방의 항변은 판단하지 않았습니다. 손해의 범위에 관하여는 철거비용에 대한 감정 결과와 이행강제금 부과 내역 등에 비추어 조정금 2,800만 원을 건물 하자로 다음 매수인이 입은 손해로 보았고, 다음 매수인이 두 소송에서 지출한 변호사 보수 940만 원도 건물에 하자가 없었다면 지출하지 않았을 비용으로 보아, 둘 다 의뢰인이 입은 통상의 손해로 인정하였습니다. 그 변호사 보수는 각 소송의 결과에 따라 소송 상대방에게 부담시키는 소송비용에 해당하지 않으므로 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙이 정한 금액으로 한정되지 않는다고 보았고, 다음 매수인이 의뢰인 부동산을 가압류하는 데 든 비용 219,620원만 상당인과관계가 없다고 보아 제외하였습니다. 소멸시효 항변에 대하여는 채무불이행으로 인한 손해배상청구권은 현실적으로 손해가 발생한 때 성립하는데, 침범 사실이 드러난 토지인도 판결 선고일인 2021. 5. 12. 무렵 손해가 현실적으로 발생하였고 그로부터 10년이 지나기 전인 2023. 4. 7. 소가 제기되었으므로 시효가 완성되지 않았다고 판단하였으며, 판결은 그대로 확정되었습니다.

매도인이 이웃 토지를 침범하여 지어진 건물과 허가 없이 증축된 부분을 그대로 둔 채 주택을 넘긴 것은 매매계약의 본지에 따른 이행으로 볼 수 없어, 불완전이행으로 인한 채무불이행 책임이 인정된 사례입니다. 또 법원은 주택이 차례로 팔린 뒤 하자가 드러나 중간에 그 주택을 샀다가 판 의뢰인이 다음 매수인에게 손해를 배상한 이 사건에서, 그 배상금 가운데 건물 하자로 생긴 조정금과 다음 매수인이 실제로 지출한 변호사 보수 상당액을 의뢰인이 입은 통상의 손해로 보았고, 그 변호사 보수는 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙이 정한 금액으로 한정되지 않는다고 판단하였습니다. 아울러 채무불이행으로 인한 손해배상청구권은 현실적으로 손해가 발생한 때 성립한다는 대법원 판례에 따라, 매매로부터 20년이 지나 제기된 소송이었는데도 침범 사실이 판결로 드러난 때부터 소멸시효를 따져 소유권이전등기일부터 10년이 지났다는 항변을 받아들이지 않았습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문