■ 사실관계

의뢰인은 2019. 8. 30. 아파트 한 채를 상대방에게 보증금 1억 4,000만 원, 기간 2019. 10. 28.부터 2021. 10. 27.까지 2년으로 정하여 임대하였습니다. 계약 만료를 석 달여 앞둔 2021. 7. 9. 상대방이 의뢰인에게 직접 들어와 사는 것이 맞는지 문자로 묻자, 의뢰인은 직접 이사 들어가야 한다고 답하였습니다. 의뢰인은 같은 날 상대방이 새집을 계약할 수 있도록 보증금 중 3,000만 원을 먼저 보냈고, 2021. 8. 23.에 3,000만 원, 2021. 9. 24.에 8,000만 원을 보내 보증금을 모두 돌려주었습니다. 상대방은 만료일보다 한 달 이른 2021. 9. 27. 바로 옆 동네에 있는 같은 브랜드, 같은 평수의 아파트를 보증금 2억 2,000만 원에 빌려 옮겨 갔고, 의뢰인은 그날 약속한 조기 이사비용 100만 원을 지급하였습니다. 의뢰인은 2022. 8. 10. 이 아파트를 3억 1,000만 원에 팔고 2022. 8. 22. 매수인에게 소유권을 넘겨주었습니다. 상대방은 2023. 8. 4. 자신이 계약갱신을 요구하였는데도 의뢰인이 실제로 살 생각 없이 실거주를 내세워 거절하고 집을 팔았다며, 새집 중개수수료 약 69만 원, 이사비용과 에어컨 이전 설치비 210만 원, 늘어난 보증금 8,000만 원에 대한 대출이자 약 584만 원을 더한 약 862만 원과 지연손해금의 지급을 구하는 소송을 냈습니다.

■ 화백의 조력

화백은 상대방이 계약갱신을 요구한 사실이 없고, 다른 곳으로 옮겨 살면서 일터에 출퇴근하기 어려웠던 의뢰인이 2021. 7. 9. 이 아파트에 들어와 살아야 할 사정을 설명하자 상대방이 이사비용 일부를 받고 이사하기로 합의한 것이라고 주장하였습니다. 또 상대방이 나간 뒤 의뢰인이 이 아파트에 들어와 살다가 빚 문제 등 개인 사정으로 팔았을 뿐 제3자에게 임대하지 않았다고 주장하면서, 2021. 10.분부터 2022. 8.분까지 의뢰인 본인이 관리비를 냈고 그 기간의 거주 사실을 확인한다는 아파트 단지의 관리비 납부확인서를 냈습니다. 상대방이 매수인에게서 집을 빌린 임차인이 「그냥 빈집이었다」, 새 싱크대를 「누가 쓴 흔적이 없다」고 말한 녹취록을 내자, 화백은 의뢰인이 살기 위하여 싱크대를 바꾸었고 식사를 주로 일터에서 해결하여 많이 쓰지 않았으며, 2022. 8. 25.경까지 살다가 청소하여 넘겨준 뒤 매수인이 임대 전에 집을 수선하였을 것이므로 그 대화만으로는 의뢰인이 살지 않았다고 볼 수 없다고 반박하였습니다. 항소심에서는 매매계약 전에 집 상태를 보러 왔을 때와 계약 뒤 수리 견적을 위하여 왔을 때 의뢰인이 살고 있었다는 매수인의 확인서와, 2021. 10.경부터 그 아파트를 드나들며 의뢰인이 사는 것을 확인하였다는 지인의 거주사실확인서를 냈습니다. 상대방이 실거주 의사의 증명책임이 임대인에게 있다는 대법원 판결을 들자, 화백은 그 판결이 임대인이 건물 인도를 구한 사건에서 임차인이 인도 요구에 대항할 수 있는지에 관한 것이라고 반박하였습니다. 손해액에 대하여도 다른 아파트로 옮기면서 늘어난 보증금의 대출이자를 손해로 삼는 것은 자의적인 기준이고, 주택임대차보호법이 손해배상액의 기준 중 하나로 정한 3개월분 환산월차임으로 계산하면 70만 원이어서 의뢰인이 이미 지급한 100만 원으로 상대방의 손해는 모두 배상되었다고 주장하였습니다.

■ 결과 및 의의

1심 법원은 2023. 12. 21. 상대방의 청구를 기각하고 소송비용을 상대방이 부담하도록 하였습니다. 법원은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신 요구를 거절하면 주택임대차보호법 제6조의3 제1항을 위반하여 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 민법 제750조의 불법행위책임이 성립할 수 있다고 하면서도, 의뢰인이 갱신을 거절할 당시에는 이 아파트에 실제 거주하려 하였음이 인정되므로 그 뒤 사정이 바뀌었는지와 관계없이 갱신거절은 적법하다고 보았습니다. 또 상대방이 낸 증거들만으로는 의뢰인이 실거주할 의사 없이 상대방을 속여 계약갱신청구권 행사를 방해하였다고 인정하기 부족하다고 보아, 갱신거절이 위법함을 전제로 한 불법행위 손해배상책임은 성립하지 않는다고 판단하였습니다. 상대방은 2024. 1. 2. 항소하였고, 항소심 법원은 2024. 5. 3. 사건을 조정에 회부하였습니다. 2024. 7. 23. 조정기일에서 의뢰인이 2024. 7. 31.까지 상대방에게 150만 원을 지급하고 상대방은 나머지 청구를 포기하며 소송 총비용과 조정비용은 각자 부담하는 내용으로 조정이 성립하였습니다. 양쪽은 2019. 8. 30.자 임대차계약에 관하여 그 밖의 채권·채무가 없음을 확인하고, 조정 성립일까지 생긴 사유로 서로 민·형사상 청구를 하지 않기로 하였습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 정하고 있습니다. 이 사건에서는 상대방이 이사한 뒤 1년이 되지 않아 의뢰인이 아파트를 팔았지만, 1심은 갱신거절 당시 의뢰인에게 실제 거주하려는 의사가 있었음이 인정되는 이상 그 뒤 사정이 바뀌었는지와 관계없이 갱신거절은 적법하고 불법행위 손해배상책임도 성립하지 않는다고 보았습니다. 다만 항소심에서 상대방은 실거주 의사의 증명책임이 임대인에게 있다는 대법원 판결을 들어 1심 판단을 다투었고, 사건은 판결 없이 조정으로 마무리되었습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문