■ 사실관계

의뢰인은 오피스텔 한 호실의 분양권을 가지고 있다가 분양회사에서 잔금을 내고 입주하라는 통보를 받은 뒤 분양권을 팔기로 하고, 2019. 6.경 연락해 온 공인중개사에게 매매 중개를 맡겼습니다. 2019. 7. 6. 중개사는 의뢰인에게 전화하여 상대방이 분양권을 살 뜻이 있다며 가격을 중개하였고, 의뢰인이 그때까지 지출한 비용에 프리미엄 9,200만 원을 더한 금액을 상대방이 내기로 한 뒤 계약금 중 일부 300만 원을 먼저 입금하고 계약서는 나중에 쓴다는 내용의 문자메시지를 보냈으며, 상대방은 같은 날 의뢰인의 계좌로 300만 원을 보냈습니다. 협의된 조건은 매매대금 약 4억 7,800만 원 가운데 프리미엄 9,200만 원, 에어컨 설치비용 240만 원, 의뢰인이 이미 낸 중도금 대출이자 약 757만 원을 합한 약 1억 200만 원을 2019. 7. 9. 계약서를 쓰면서 계약금으로 치르고, 잔금은 분양권 명의를 상대방 앞으로 바꾼 뒤 상대방이 받는 대출로 치른다는 것이었습니다. 2019. 7. 8. 의뢰인은 대출 여부를 확인하려고 상대방, 중개사와 은행에서 만나기로 하였으나 상대방은 그 자리에 나오지 않았고 그 은행에서 대출 승인을 받지 못한 채 다른 은행 지점에 대출 신청 절차를 마쳤으며, 의뢰인은 다음 날인 2019. 7. 9. 중개사에게 분양권을 팔 뜻이 없다고 알렸습니다. 상대방은 2019. 8. 5. 내용증명을 보내 2019. 8. 13. 계약금 잔액 약 9,900만 원을 가지고 지정한 장소에 갈 테니 분양권 명의변경 서류를 가지고 나오라고 하였으나, 의뢰인은 나가지 않고 명의변경을 먼저 해 주고 아무 담보 없이 상대방의 대출로 잔금을 받는 것을 믿을 수 없다며 가계약 해지를 알리는 내용증명을 보냈습니다. 상대방은 의뢰인의 이행지체를 이유로 매매계약을 해제하였다며, 오피스텔이 약 6억 원에 거래되고 있어 손해가 1억 원 이상이라고 주장하면서 2019. 11. 14. 우선 그중 1억 원의 배상과 원상회복으로 300만 원의 반환을 합한 1억 300만 원과 지연손해금을 청구하는 소송을 냈습니다.

■ 화백의 조력

화백은 1심부터 의뢰인을 대리하여, 중개사는 의뢰인에게서 중개를 의뢰받아 매매를 성사시키려고 조건을 확인하였을 뿐 의뢰인과 상대방 사이에 매매계약이 성립한 사실이 없고, 300만 원은 매매계약을 맺기 전 단계에서 매도인을 확보하려고 보낸 가계약금이라고 주장하였습니다. 의뢰인과 중개사는 2019. 7. 6. 상대방의 잔금 대출에 문제가 생기면 서로 조건 없이 가계약금만 돌려주고 끝내기로 하였고, 매매계약은 정해진 은행에서 대출 승인이나 적어도 대출이 가능하다는 것이 확인되면 맺기로 하였는데 상대방이 그 은행에서 대출을 거절당하였으므로, 의뢰인에게는 받은 300만 원을 돌려줄 의무만 있다고 주장하였습니다. 매매계약이 성립하였다고 보더라도 대출에 문제가 생기면 효력을 잃는 해제조건부 계약이었고, 의뢰인이 가계약금을 돌려주겠다고 하자 상대방이 그 배액을 요구하였으므로 계약은 합의해제되었다고도 주장하였습니다. 화백은 상대방이 실제로 대출 승인을 받았는지 확인하려고 은행에 대한 사실조회와 금융거래정보 제출명령을 신청하였고, 상대방이 계약 당일 치러야 할 계약금 약 1억 200만 원을 마련하였다는 자료 없이 한 달 넘게 지난 2019. 8. 13.자 자기앞수표만 낸 점과 300만 원을 보내고 1억 원을 청구하는 것은 지나친 청구라는 점도 지적하였습니다. 상대방이 항소하자 화백은 항소심에서도 같은 주장을 하면서, 1심에서 받은 은행의 회신에 의하면 상대방에 대한 대출 승인 사실이 없고 신용정보조회를 하기 전에는 대출 승인을 할 수도 없다는 점을 들어 1심 판결이 정당하다고 주장하였습니다.

■ 결과 및 의의

1심 법원은 2020. 6. 4. 공인중개사를 통한 부동산 매매에서는 매매계약서에 서명·날인을 하여야 구속력 있는 계약이 성립한다고 보는 것이 일반인의 거래관념이고, 2019. 7. 6.로부터 3일 뒤 계약서 작성이 예정되어 있었으므로 구두 계약만으로 계약을 성립시킬 필요나 의사가 있었다고 보기 어렵다고 판단하였습니다. 또 잔금을 상대방이 받는 대출로 치르기로 하여 대출 가능 여부가 중요하였는데 의뢰인은 중개사에게서 정해진 은행의 대출이 거절되었다는 말을 들었고 다른 은행 지점의 대출 승인 여부도 불명확하였으며, 상대방은 매매대금의 1%도 되지 않는 300만 원만 보냈다는 점 등을 들어 매매계약이 체결되었다고 보기 부족하다고 보고, 계약 성립을 전제로 한 1억 원의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 다만 계약이 성립하지 않은 이상 가계약금은 부당이득으로 돌려주어야 하고 의뢰인도 300만 원의 반환 의무를 인정하고 있다고 보아 300만 원과 지연손해금의 지급을 명하고, 소송비용은 각자 부담하도록 하였습니다. 상대방이 1억 원 부분에 대하여 항소하자 항소심은 2021. 3. 25. 1심과 달리 2019. 7. 6. 구두 매매계약은 성립하였다고 보았으나, 상대방의 매매대금 지급의무와 의뢰인의 분양권 이전의무는 동시이행관계에 있는데 상대방은 계약금 잔액을 가지고 변호사 사무실에 갔으나 의뢰인이 받지 않았다고 주장할 뿐 매매잔대금을 이행제공하였다는 주장과 입증이 없으므로 의뢰인의 이행지체가 인정되지 않고, 상대방이 실제로 입은 손해의 발생과 범위도 구체적으로 증명되지 않았다고 판단하였습니다. 항소심은 300만 원은 의뢰인이 돌려줄 의무가 있다는 점에 다툼이 없다고 보고 상대방의 항소를 기각하면서 항소비용을 상대방이 부담하도록 하였습니다. 상대방은 2021. 4. 8. 상고하였다가 2021. 4. 19. 상고를 모두 취하하였고, 판결은 확정되었습니다.

중개사를 통해 조건을 협의하고 300만 원이 오간 단계에서 분양권자가 매도를 거절한 사안에서, 1심은 계약서 작성이 예정되어 있었고 매수인의 대출 가능 여부가 불명확하였던 점 등을 들어 매매계약 성립을 인정하지 않았고, 항소심은 구두 매매계약은 성립하였다고 보면서도 매수인이 잔대금을 이행제공하지 않은 이상 매도인의 이행지체를 이유로 한 손해배상은 인정할 수 없다고 판단하였습니다. 항소심 판단에는 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있으면 일방의 채무 이행기가 되었더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 이행지체 책임을 지지 않는다는 대법원 판례의 법리가 적용되었고, 매수인이 실제 손해의 발생과 범위를 구체적으로 증명하지 못한 점도 손해배상 청구가 받아들여지지 않은 이유가 되었습니다. 두 심급의 판단 이유는 달랐으나 1억 원의 손해배상 청구는 모두 받아들여지지 않았고, 의뢰인이 반환 의무를 인정한 300만 원만 돌려주도록 한 판결이 확정되었습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문