■ 사실관계

의뢰인은 2016. 11. 9. 숙박시설을 운영하려는 상대방에게 숙박시설 및 주택 용도의 건물과 그 대지 등을 임대하면서, 보증금 2억 원, 차임 월 330만 원(부가가치세 포함, 매월 30일 지급), 임대차기간 2017. 1. 2.부터 2022. 1. 1.까지로 정하였습니다. 계약서 특약사항에는 현 시설물 상태에서 임대차하고, 임차인은 외부 담장을 철거할 수 있되 임대기간이 끝나면 원상복구하며, 계약 뒤 내부시설과 외부 장식에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 없다는 내용이 들어 있었습니다. 상대방은 2017. 1. 30.부터 차임을 선불로 내기로 하였으나 2017. 8. 29.까지의 차임만 내고 2017. 8. 30. 이후의 차임을 내지 않았으며, 임대기간 중 담장을 철거하였습니다. 의뢰인은 2021. 8. 23. 차임 연체를 이유로 계약을 해지한다는 내용증명을 보냈고 이 통보는 2021. 8. 25. 상대방에게 도달하였으며, 의뢰인은 2021. 9. 16. 본인 명의로 건물 인도를 구하는 소를 냈습니다. 상대방은 2022. 4. 6. 건물의 노후화에 따른 구조적 하자, 배관 파열, 누수 등으로 건물을 숙박시설로 쓰지 못하였다며, 리노베이션 공사비 1억 1,770만 원과 외벽 발수·방수공사비 약 3,654만 원 등 수리비와 휴업 손해 6,000만 원을 들어 3억 원과 지연손해금의 지급을 구하는 반소를 냈습니다.

■ 화백의 조력

의뢰인이 본인 명의로 소를 낸 뒤 2021. 12. 23. 1심 사건을 맡은 화백은, 임대기간이 2022. 1. 1. 끝났다는 사유를 더하고, 보증금 2억 원은 2017. 8.분부터 2022. 8. 1.까지의 차임 1억 9,800만 원과 전기료 등 공과금 200만 원으로 모두 공제되었다며 건물 인도와 함께 2022. 8. 2.부터 인도 완료일까지 월 330만 원의 지급을 구하는 것으로 청구를 바꾸었습니다. 반소에 대하여는 임대 전 정상적으로 영업하던 건물을 그 상태로 임대하였고 의뢰인이 임대 즈음 지붕 기와를 새로 쌓고 외벽 우레탄 포장과 보일러 교체 공사를 하였으며, 상대방이 스스로 고쳐서 쓰겠다고 하여 그 책임으로 공사를 하기로 하였기 때문에 차임을 낮게 정하였다고 주장하였습니다. 또 상대방이 들인 공사비는 자기 영업을 위하여 지출한 것으로 특약에 따라 의뢰인에게 청구할 수 없고 그 특약은 강행법규에 어긋나지 않는 유효한 약정이며, 누수와 배관 파열은 상대방의 관리 소홀로 생긴 것이어서 그 수리비도 청구할 수 없고, 상대방이 영업을 하지 않으면서 보일러를 가동하지 않아 배관이 동파되었을 가능성이 있다고 반박하였습니다. 항소심에서 화백은 부대항소를 하면서, 상대방이 해지 뒤에도 건물을 인도하지 않고 관리하지 않은 채 방치한 것은 의뢰인에게 손해를 입히려는 고의에 의한 불법행위라며 월 330만 원 청구에 불법행위에 따른 손해배상을 청구원인으로 추가하고, 계약서 특약에 따라 상대방이 철거한 담장을 원상복구하여야 한다며 견적서를 근거로 담장 공사비 957만 원과 지연손해금을 새로 청구하였습니다. 상대방이 해지일까지의 연체 차임을 빼고 남은 보증금 42,025,807원을 돌려받을 때까지는 인도할 수 없다고 주장하자, 화백은 해지 통고가 도달한 뒤 2년이 지나도록 인도하지 않은 상대방의 점유는 불법점유이므로 그로 인한 월 차임 상당의 손해를 공제하면 보증금이 모두 공제되어 상대방은 동시이행 항변을 할 수 없다고 다투었습니다.

■ 결과 및 의의

1심 법원은 2022. 12. 8. 상대방이 2017. 8.분부터 차임을 내지 않아 상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 정한 해지 사유가 있으므로 임대차계약은 해지통보가 도달한 2021. 8. 25. 적법하게 해지되었다고 보아 건물 인도를 명하였습니다. 반소에 대하여는 상대방이 낸 증거만으로는 상대방이 주장하는 구조적 하자, 배관 파열, 누수 등이 있었다거나 그 하자가 상대방의 관리 소홀 등과 관계없이 건물 자체에 있던 하자라고 인정하기 부족하다고 판단하여 기각하였습니다. 다만 1심은 건물 내부의 벽, 천정, 바닥에 곰팡이가 핀 상태 등에 비추어 상대방이 해지 뒤 건물을 숙박시설로 사용·수익하였다고 인정하기 부족하다고 보아 월 330만 원의 부당이득 청구는 기각하였고, 소송비용은 20%를 의뢰인이, 80%를 상대방이 부담하도록 하였습니다. 상대방이 항소하자 항소심은 2023. 11. 30. 상대방이 2017. 8. 30.부터 해지일인 2021. 8. 25.까지 연체한 차임을 157,974,193원으로 계산하고, 의뢰인이 보증금 중 남은 42,025,807원을 반환할 의무와 상대방의 인도의무는 동시이행 관계에 있다는 상대방의 항변을 받아들여, 상대방이 그 돈을 지급받음과 동시에 건물을 인도하도록 1심 판결을 변경하였습니다. 항소심은 상대방도 다투지 않은 담장 원상복구비 957만 원과 2023. 4. 15.부터 연 12%의 지연손해금을 인용하였으나, 해지 뒤 월 330만 원 청구 중 부당이득 부분은 1심과 같은 이유로, 손해배상 부분은 의뢰인이 남은 보증금을 반환하거나 그 이행을 제공한 증거가 없어 상대방의 점유를 불법점유라고 할 수 없다는 이유로 각 기각하였고, 반소 기각은 1심의 판단을 그대로 유지하였습니다. 소송총비용은 30%를 의뢰인이, 70%를 상대방이 부담하도록 하였고, 판결은 상고 없이 2023. 12. 16. 확정되었습니다.

임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지할 수 있으므로, 숙박시설 건물을 빌린 임차인이 약 4년간 차임을 내지 않은 이 사건에서 해지에 따른 건물 인도 청구가 받아들여졌습니다. 임차인이 건물의 구조적 하자와 누수 등을 이유로 수리비와 휴업 손해를 구한 반소는, 그러한 하자가 있었다거나 그 하자가 임차인의 관리 소홀과 관계없이 건물 자체에 있던 하자라는 점을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 1·2심 모두 받아들여지지 않았습니다. 다만 임대차가 끝난 뒤 임차인이 건물을 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 차임 상당의 부당이득반환의무가 없고, 임대인이 남은 보증금을 반환하거나 그 이행을 제공하지 않은 채 임차인이 동시이행 항변권을 행사하여 점유를 계속하는 것은 불법점유라고 할 수 없다는 대법원 판례의 법리에 따라, 해지 뒤 월 330만 원 청구는 받아들여지지 않았고 인도는 남은 보증금 지급과 동시이행으로 명해졌습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문