■ 사실관계

상대방은 2020. 12. 23. 다른 사람 소유의 펜션 건물을 임대차보증금 3억 원에 빌리면서, 계약서 특약사항에 2021. 3. 5. 그 인근에 있는 의뢰인 소유 건물의 2층 살림집에 입주하고 그 보증금을 3,000만 원으로 한다는 내용을 적었고, 그 뒤 펜션을 영업용으로 쓰면서 살림집을 주거용으로 사용하였습니다. 의뢰인에게서 살림집의 신축과 관리 업무를 위임받은 건축업자는 펜션 소유자에게서도 임대 등의 권한을 위임받아 두 임대차계약에 모두 관여하였는데, 2021. 1. 16.경 의뢰인을 대리하여 상대방과 살림집의 임대차기간을 2023. 1. 14.까지로 하는 임대차계약을 맺으면서 계약서의 보증금은 펜션과 살림집의 보증금을 합친 3억 3,000만 원으로 적었고, 상대방은 2021. 1. 16. 의뢰인에게 살림집 보증금 3,000만 원을 지급하였습니다. 살림집에는 2021. 2. 2. 상대방 명의로 전세금 3억 원의 전세권설정등기가 마쳐졌다가 2021. 7. 6. 말소되었고, 펜션 건물에는 2021. 8. 12. 전세금 3억 3,000만 원, 존속기간 2026. 8. 30.까지의 상대방 명의 전세권설정등기가 마쳐졌습니다. 그 사이 상대방은 2021. 5. 20. 의뢰인에게 3,000만 원을 보내면서 송금인란에 「캠핑장계약금」이라고 적었고, 의뢰인은 2021. 7. 27. 상대방에게 3,000만 원을 보냈습니다. 상대방이 2023. 1. 14. 뒤에도 살림집을 계속 점유하자 의뢰인은 2024. 12. 3. 인도 소송을 냈는데 1심은 다른 소송대리인이 수행하였고, 1심에서 의뢰인 측은 상대방과 임대차계약을 맺은 사실이 없고 펜션 소유자의 부탁으로 사용대차를 하였는데 그 기간이 끝났다고 주장하였습니다. 1심 법원은 2026. 1. 13. 의뢰인이 펜션 임대차 보증금의 대부분을 입금받고 전세권설정등기를 해 주었다가 말소하는 등 펜션 임대차계약 전 과정에 관여하였다고 보아, 살림집 임대차는 펜션 임대차에 부수하여 펜션 임대차 존속기간 동안 살림집을 쓰기로 한 계약이고 그 존속기간인 2026. 8. 30.이 아직 지나지 않았다는 이유로 청구를 기각하였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 항소심부터 의뢰인을 대리하여, 1심에서 상대방과 임대차계약을 맺은 사실이 없다고 한 주장을 철회하고, 살림집에 관하여 따로 작성된 부동산임대차계약서와 2021. 7. 27. 송금이 담긴 은행거래내역 등을 새로 증거로 낸 뒤, 항소심 첫 변론기일에 청구원인을 그 계약에 따른 임대차의 종료를 원인으로 한 인도 청구로 바꾸었습니다. 그리고 살림집과 펜션은 소유자가 다르고 두 임대차계약은 계약일, 보증금, 임대차기간이 서로 다른 별개의 계약이며, 건축업자가 두 소유자에게서 각각 업무를 위임받아 두 계약을 대리하였다는 사정만으로 살림집 임대차를 펜션 임대차에 부수한 계약으로 볼 수 없으므로, 1심이 처분문서인 살림집 임대차계약서의 명백한 기재와 달리 펜션 전세권설정계약서에 따라 기간을 정한 것은 처분문서 해석에 관한 법리를 오해한 것이라고 주장하였습니다. 아울러 2021. 7. 6. 살림집 전세권설정등기를 말소하고 2021. 7. 27. 보증금 3,000만 원을 돌려준 무렵 임대차계약이 묵시적으로 합의해제되었고, 그렇지 않더라도 계약서 기재대로 2023. 1. 14. 기간만료로 종료되었다고 하였습니다. 상대방이 2021. 7. 27.에 받은 3,000만 원은 2021. 5. 20. 캠핑장 계약금으로 보냈다가 계약이 취소되어 돌려받은 돈이라고 주장하자, 화백은 그 무렵 캠핑장 계약이 맺어진 사실이 없고 2021. 5. 20.에 받은 돈은 펜션 소유자 측이 펜션 공사대금으로 빌린 돈이며, 2021. 6. 24.경 작성된 약정서에도 그 차용금을 금융권 대출금과 캠핑장 부지 임대계약을 할 때 받을 중도금에서 갚는다고 적혀 있어 그때까지 캠핑장 계약이 없었음을 알 수 있다고 반박하면서 캠핑장 계약서와 금융자료를 내라고 촉구하였습니다. 나아가 그 3,000만 원이 보증금 반환으로 인정되지 않는다면 펜션 건물에 설정된 3억 3,000만 원의 전세권에 살림집 보증금이 포함되어 펜션 소유자가 상대방의 동의 아래 보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것이라고 주장하였고, 마지막 변론기일에는 그 3,000만 원을 어느 채무에 갚은 것인지 다툼이 있다면 법정충당에 따라 이미 변제기가 된 보증금 반환채무에 충당된 것으로 보아야 한다고 진술하였습니다.

■ 결과 및 의의

항소심은 2026. 8. 21. 의뢰인이 항소심에서 바꾼 청구에 따라 상대방은 의뢰인으로부터 3,000만 원을 지급받음과 동시에 의뢰인에게 살림집을 인도하라고 판결하고 의뢰인의 나머지 청구를 기각하였으며, 소송총비용은 각자 부담하도록 하고 인도를 명한 부분은 가집행할 수 있다고 하였습니다. 항소심은 처분문서는 진정성립이 인정되는 이상 특별한 사유가 없으면 그 증명력을 부정할 수 없는데, 살림집 임대차계약서에는 임대차기간이 2023. 1. 14.까지로 정해져 있을 뿐 펜션 임대차계약에 부수한다는 기재가 없고 펜션 임대차계약 뒤에 살림집 임대차계약이 따로 맺어진 점을 들어, 살림집을 빌린 목적이 펜션 가까이 살기 위한 것이었더라도 두 임대차는 별개이고 살림집 임대차는 2023. 1. 14. 기간만료로 종료하였다고 판단하였습니다. 다만 상대방에게 펜션 임대차가 끝나기 전에 살림집 임대차만 해제하려는 의사가 있었다고 볼 사정이 드러나지 않고, 살림집 전세권설정등기는 펜션 전세권설정계약 전에 임시로 마친 것으로 보이며, 보증금을 먼저 돌려주고 목적물 반환만 유예해 주었다는 주장은 경험칙에 반한다는 이유로 묵시적 합의해제는 인정하지 않았습니다. 또 상대방이 2021. 1. 16. 보증금 3,000만 원을 모두 지급한 사실을 인정하여 동시이행항변을 받아들였고, 의뢰인이 2021. 7. 27. 보낸 3,000만 원은 상대방이 2021. 5. 20. 「캠핑장계약금」이라고 적어 3,000만 원을 보낸 점과 임대차기간이 1년 5개월 이상 남은 때 살림집을 돌려받지도 않고 보증금을 돌려주었다는 것은 선뜻 받아들이기 어려운 점을 들어 보증금을 반환한 것이라고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 펜션 소유자가 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였다는 주장도, 채무인수가 면책적인지 중첩적인지 분명하지 않으면 중첩적 인수로 보아야 한다는 대법원 판례에 따라 면책적 인수를 인정할 뚜렷한 증거가 없다고 보아 받아들이지 않았습니다. 의뢰인은 2026. 9. 11. 동시이행 조건이 붙은 부분에 불복하여 상고하였다가 2026. 9. 28. 상고를 취하하였고, 항소심 판결이 확정되었습니다.

임차인이 영업용 건물을 빌리면서 그 가까이에 있는 다른 소유자의 살림집을 따로 빌린 경우, 살림집 임대차계약서에 임대차기간이 정해져 있고 영업용 건물 임대차에 부수한다는 기재가 없으면, 살림집을 빌린 목적이 영업을 위해 가까이 살려는 것이었더라도 계약서에 적힌 기간이 끝난 때 살림집 임대차가 종료한다고 본 사례입니다. 처분문서는 진정성립이 인정되는 이상 특별한 사유가 없으면 그 증명력을 부정할 수 없다는 법리가 적용되어, 살림집 임대차의 기간을 영업용 건물 임대차와 같게 보아야 한다는 상대방의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 묵시적 합의해제는 당사자 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 인정된다는 대법원 판례도 적용되어, 살림집 전세권설정등기가 말소되고 의뢰인이 3,000만 원을 보낸 사정이 있었는데도 합의해제는 인정되지 않았습니다. 또 임대차 종료 뒤 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있어, 임대인이 보낸 돈이 보증금 반환이라는 점이나 제3자가 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였다는 점이 증명되지 않은 이 사건에서는 보증금 3,000만 원의 지급과 동시이행하는 조건으로 인도가 명해졌습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문