■ 사실관계

의뢰인은 1987년경부터 한 주택에 살았고, 1996. 10. 4. 그 주택이 선 임야 261㎡의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 의뢰인은 2015. 2. 13. 이 임야와 지상 건물을 상대방과 상대방이 이사로 있는 재단법인에 팔았고, 뒤에 상대방의 배우자가 재단법인의 지분을 사들여 지금은 상대방 부부가 공유하고 있습니다. 주택 옆 다른 사람 소유의 임야 가운데 주택의 마당으로 쓰이던 부분은 2020년 말 지적재조사로 임야 196.9㎡로 분할되었는데, 주택이 그 땅 0.8㎡를 침범하여 지어져 있고 나머지 마당에는 정화조, 수도계량기, 수도꼭지, 화단, 담장, 대문이 있습니다. 상대방은 앞서 이웃 토지 소유자를 상대로 마당 부분의 점유취득시효를 주장하였다가 패소하였고, 항소심에서 의뢰인을 대위한다는 주장을 덧붙였으나 이 주장도 배척된 채 판결이 상고심을 거쳐 확정되었습니다. 상대방 부부는 그 직후인 2020. 4. 24. 의뢰인을 대위하는 형식으로 이 소송을 냈습니다. 의뢰인이 1987년부터 2015년까지 그 땅을 소유의 의사로 점유하여 2012. 12. 26. 점유취득시효가 완성되었으므로 이웃 토지 소유자는 의뢰인에게, 의뢰인은 매매계약에 따라 상대방 쪽에 소유권이전등기를 하라는 청구였고, 이웃 토지 소유자는 반소로 상대방 부부에게 경계를 넘은 주택 부분과 마당 시설물의 철거, 토지 인도를 구하였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 1심 진행 중이던 2021. 4. 28. 의뢰인의 소송대리인으로 선임되어, 의뢰인이 주택을 살 때 전 주인으로부터 부지의 소유자가 따로 있으니 나중에 소유자가 나타나면 사면 된다는 말을 들었고, 비닐하우스를 두고 통로로 쓰던 이웃 땅도 소유자가 따로 있음을 알았으나 가격 조건이 맞지 않아 사지 못하였다고 주장하였습니다. 매매 목적물은 매매계약서에 적힌 대로 임야 261㎡와 지상 건물 2동, 남의 땅 위에 있는 비닐하우스 1동이었고 대금은 토지와 건물을 묶어 1억 1,500만 원으로 정하였다고 주장하였으며, 의뢰인이 면적을 157평으로 속였다는 상대방 주장에는 등기부와 매매계약서에 261㎡로 적혀 있다고 반박하였습니다. 의뢰인 부부가 비닐하우스는 남의 땅에 있고 그 땅을 사지 못하였다는 말을 상대방에게 여러 차례 하였고, 중개인도 매매 토지가 맹지여서 이웃 땅을 거쳐 도로에 드나든다고 설명하며 중개대상물 확인·설명서를 작성하였다고 주장하였습니다. 상대방은 그 설명을 듣고 이웃 땅은 자신이 알아서 처리하겠다고 하였고, 비닐하우스를 나중에 철거할 때 문제되지 않도록 계약서 특약에 넣어 달라고 하였다는 점도 지적하였습니다. 의뢰인이 소송대리인 선임 전에 낸 점유취득시효 완성 취지의 답변서는 상대방 쪽 사람들이 만들어 온 서류에 내용을 모른 채 도장을 찍어 준 것이라고 설명하고, 상대방 쪽이 원하는 답변을 미리 적어 넣은 의뢰인 신문사항을 증거로 냈습니다. 항소심에서는 1심 판결에 상대방 주장과 같은 심리미진이나 사실오인의 잘못이 없으므로 항소가 기각되어야 한다고 답변하였습니다.

■ 결과 및 의의

1심 법원은 2021. 11. 12. 의뢰인을 포함한 피고들에 대한 상대방 부부의 청구를 모두 기각하고 의뢰인과의 사이에 생긴 소송비용을 상대방 부부가 부담하도록 하였으며, 이웃 토지 소유자의 반소는 받아들였습니다. 법원은 화백이 낸 신문사항 등을 종합하여, 주택을 지은 건축주와 그 뒤 주택을 취득한 모든 사람의 그 땅에 대한 점유는 점유권원의 성질상 타주점유라고 판단하였습니다. 그 근거로 그 땅 196.9㎡가 상대방 쪽이 산 임야 261㎡의 75%를 넘는 점, 매매계약서의 토지 면적은 261㎡뿐인데 주택과 마당 합계 457.9㎡가 인도된 점, 의뢰인이 1996년에 산 토지에도 그 땅은 들어 있지 않은 점, 앞선 소송에서도 같은 판단이 확정되었고 쟁점이 사실상 같은 점을 들었습니다. 또 의뢰인이 그 땅을 남의 땅인 줄 알면서 점유하였고 사려 하였으나 사지 못하였다고 구체적으로 주장하는 데 허위로 볼 만한 사정이 없는 반면, 상대방 부부는 답변을 미리 적은 신문사항을 의뢰인에게 건네는 등 의뢰인이 자신들에게 유리한 진술을 하도록 시도하였다고 보았습니다. 종전 소유자의 소유권보존등기가 무효라거나 소유자가 토지사용료를 청구하지 않았다는 사정으로 자주점유가 인정되지는 않는다고 보았고, 주택이 들어선 0.8㎡만이라도 자주점유라는 주장도 경계를 침범한 범위에는 건물이 들어선 부분 외에 마당, 정원, 담장 등 실제 점유하는 부분이 포함된다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 상대방 부부 중 한 사람만 항소하였으나 항소심은 2022. 12. 6. 1심 판결 이유를 그대로 인용하여 항소를 기각하고 항소심에서 매매 날짜를 바꾼 청구도 의뢰인의 점유취득시효가 인정되지 않는다는 이유로 기각하였으며, 상고도 2023. 3. 30. 심리불속행으로 기각되어 판결은 2023. 3. 31. 확정되었습니다.

매수인이 매도인을 대위하여 매도인의 점유취득시효를 주장한 사건에서, 법원은 매매계약서의 토지 면적과 실제로 넘겨받은 면적의 차이, 매도인이 종전에 산 토지의 범위, 남의 땅인 줄 알고 점유하였다는 매도인의 구체적인 주장 등을 종합하여 점유권원의 성질상 타주점유로 보고 시효취득을 인정하지 않았습니다. 주택이 이웃 토지의 경계를 넘었을 때 그 범위에는 건물이 들어선 부분 외에 마당, 정원, 담장 등 실제로 점유하는 부분이 포함되므로, 건물이 들어선 부분만 따로 자주점유로 볼 수 없다고 판단한 사례이기도 합니다.

■ 판결 경과

■ 판결문