■ 사실관계

의뢰인 중 한 사람의 배우자는 2012. 10. 30. 상대방의 지인에게 경기도의 한 임야 가운데 900평(2,975.22㎡)을 3,000만 원에 파는 매매계약을 맺었고, 매매대금 중 2,200만 원이 지급되었습니다. 매매계약서에는 상대방이 매수인 쪽 대리인으로 적혀 있었고, 매수인은 소유권이전등기를 받기 전에 그 임야에 부모의 분묘를 옮겨 설치하였습니다. 그런데 매도한 부분에 설정되어 있던 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었고, 다른 공유자와의 분할도 이루어지지 않아 소유권을 넘겨주기 어렵게 되었습니다. 의뢰인 두 사람은 2013. 5. 23. 이 토지가 경매로 제3자에게 넘어가면 5,000만 원을 연대하여 변제하겠다는 이행각서를 써 주었는데, 각서에는 받는 사람으로 상대방의 이름이 적혔습니다. 임야는 2015. 7. 30. 경매로 다른 사람에게 매각되었습니다. 상대방은 2023. 4. 25. 자신이 임야의 매수인이자 이행각서의 권리자라며, 의뢰인들에게 5,000만 원과 2015. 8. 18.부터의 지연손해금을 연대하여 지급하라는 소송을 냈습니다.

■ 화백의 조력

법원이 2023. 8. 8.로 무변론 판결 선고기일을 정해 통지한 상태에서, 화백은 2023. 7. 26. 소송위임장과 답변서를 냈고 그 선고기일은 취소되었습니다. 화백은 상대방이 부모의 분묘를 옮길 자리를 찾던 지인에게 매매를 소개하였을 뿐이고, 중개사 자격이 없어 매매계약서의 매수인 대리인란에 인적사항이 적혔다고 주장하였습니다. 이행각서는 매수인을 설득하겠다며 받는 사람을 자신으로 해 달라는 상대방의 요청에 따라 써 준 것이고, 5,000만 원은 매수인이 낸 매매대금 2,200만 원과 분묘 설치 비용 등을 감안한 금액이므로 배상을 받을 사람은 매수인이라고 다투었습니다. 또 의뢰인 중 한 사람이 경매로 임야를 취득한 지인과 상의하여 2023. 9. 19. 매수 면적 900평에 이행 지연을 감안한 100평을 더한 1,000평(3,306㎡)을 분할해 매수인에게 넘겨주었고 매수인은 대금을 다시 내지 않았으므로, 매수인에게 손해가 생기지 않았고 이행각서는 효력을 잃었다고 주장하며 그 토지 등기부를 냈습니다. 각서의 「제3자에게 경락시」라는 조건은 의뢰인들과 무관한 사람이 낙찰받아 매수인이 임야를 넘겨받지 못하고 분묘를 철거당하는 등의 손해를 입는 경우를 뜻하는데, 이 사건 낙찰자는 의뢰인과 상의하여 낙찰받은 뒤 매수인에게 임야를 넘겨주었으므로 조건이 성취되지 않았다고도 다투었습니다. 상대방이 계약금 중 1,200만 원과 분묘 이장 공사비 3,050만 원을 자신이 냈다고 주장하자, 화백은 상대방이 매수인에게 빌린 돈 6,000만 원을 갚고 임야 900평의 소유권이전을 책임지겠다고 써 준 이행각서를 내어 매수인이 그 대금과 비용을 상대방에게서 빌리지 않았다고 반박하였고, 매수인과 낙찰자의 사실확인서도 증거로 냈습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 2024. 4. 16. 상대방의 청구를 기각하고 소송비용도 상대방이 부담하도록 판결하였습니다. 법원은 매매계약서에 상대방이 매수인의 대리인으로 표시되어 있는 점 등을 들어, 상대방이 낸 자료만으로는 상대방이 임야를 사고 의뢰인들로부터 손해배상을 약속받은 권리자라고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 오히려 의뢰인들이 낸 영수증, 토지 등기부, 사진, 상대방이 매수인에게 써 준 이행각서, 사실확인서 등에 의하면 그 권리자는 실제로 임야를 산 매수인이고, 의뢰인들은 합의를 거쳐 매수인에게 분할된 임야 3,306㎡의 소유권이전등기를 넘겨줌으로써 매매계약과 배상약정에 따른 의무를 모두 이행하였다고 판단하였습니다. 상대방을 수령자나 매수인으로 적은 이행각서, 계약이행각서, 차용증 등은 모두 의뢰인들을 독촉하기 편하도록 실제와 다르게 작성된 것이라고 보았습니다. 상대방이 항소하였으나 항소심은 2024. 12. 12. 항소를 기각하였고, 상고도 2025. 3. 27. 심리불속행으로 기각되어 판결은 2025. 4. 1. 확정되었습니다.

이행각서와 차용증 등에 상대방이 수령자나 매수인으로 적혀 있었지만, 법원은 매매계약서의 당사자 표시와 영수증, 등기부, 관련자들의 사실확인서를 함께 보아 실제로 임야를 사고 손해배상을 약속받은 사람이 누구인지를 판단하였습니다. 문서에 이름이 적힌 사람이라도 거래 경위에 비추어 그 기재가 실제와 다르게 작성된 것으로 인정되면, 그 문서를 근거로 한 청구는 받아들여지지 않을 수 있다는 점을 보여 주는 사례입니다. 의뢰인들이 실제 매수인에게 임야를 넘겨주어 매매계약과 배상약정에 따른 의무를 이행하였다는 점도 청구 기각의 근거가 되었습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문