■ 사실관계

의뢰인은 건물 소유자나 관리자로부터 직접, 또는 건물관리업체로부터 하도급으로 청소용역을 맡아 청소업을 하던 사람입니다. 의뢰인은 2022. 9.부터 11.까지 지인이거나 자기 업체에서 일하던 8명과 7건의 「계단청소구역 매매계약」을 맺고, 맡고 있던 청소구역을 월 청소용역비의 9배에 해당하는 대금, 합계 약 6억 원에 넘기기로 하였습니다. 이 거래는 건물 소유자 등의 허락 없이 이루어졌고, 당사자들은 계약을 맺으면서 거래 방식과 계약서 내용을 비밀로 유지한다는 특약도 하였습니다. 그 뒤 매수인들은 일부 건물관리업체로부터 청소권한을 박탈당하였다며 의뢰인을 사기 혐의로 고소하는 한편, 넘길 권한이 없는 청소구역을 팔았다는 등의 이유로 손해배상과 매매대금 반환을 청구하였습니다. 매수인들은 처음에 계약서 특약에 따라 매매대금의 2배인 합계 약 12억 원을 청구하였다가, 소송 중 해지되었다고 주장하는 청소물건의 대금을 기준으로 그 2배를 다시 계산하여 합계 약 6억 5,000만 원으로 청구를 줄였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 건물관리업체에 알리지 않고 청소구역을 넘기는 거래가 청소업계에서 흔히 이루어지는 방식이고, 매수인들이 의뢰인과 비슷한 상호로 사업자등록을 하고 비밀유지서약서를 쓴 것도 매매 사실이 건물관리업체에 알려지면 불이익을 받을 수 있다는 점을 서로 알았기 때문이라고 주장하였습니다. 그 근거로 경찰이 2024. 10. 11. 매수인들의 사기 고소 사건을 불송치(혐의없음)로 결정한 결정서와, 인터넷 청소 카페 한 곳에만 한 달에 100여 건의 청소물건 매매 글이 올라온다는 자료를 냈습니다. 또 의뢰인은 청소권한을 일정 기간 보장하기로 약속한 적이 없고, 매수인들이 증거로 낸 2022. 8. 17. 대화 녹취에서도 의뢰인이 넘기는 물건은 언제 끊길지 모르고 수금계좌를 바꾸면서 끊기는 것은 책임질 수 없다고 미리 말하였다고 주장하였습니다. 법원은 계약서에 인수인계가 원활히 이루어지도록 서로 협력한다는 문구만 있을 뿐 건물 소유자 등의 동의를 받아 계약상 권리나 지위를 넘겨주기로 한 내용이 없고, 건물 소유자 등에게 알리지 않고 몇 달 치 청소용역비를 받고 청소구역을 넘기는 거래가 업계에서 관행적으로 이루어진다고 보았습니다. 여기에 매수인 일부가 의뢰인의 업체에서 일한 점, 비밀유지 특약과 서약서, 비슷한 상호의 사업자등록, 경찰의 불송치 결정을 더하여, 매수인들도 의뢰인이 청소구역 양도를 허락받은 적이 없다는 사실을 잘 알고 있었다고 보아 기망을 인정하지 않았습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 2026. 1. 21. 매수인들의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 매수인들이 부담하게 하였습니다. 매수인들은 청소권한 박탈을 증명할 구체적인 자료 없이 의뢰인이 낸 청소물건 목록을 근거로 박탈 사실에는 다툼이 없다고 주장하였으나, 법원은 의뢰인이 그 물건들을 매수인들이 계약해지를 당하였다고 주장하는 건물관리업체에서 하도급받은 물건이라고 설명하였을 뿐이라고 보고 박탈 사실을 인정할 증거가 없다고 판단하였습니다. 또 의뢰인이 청소권한을 확정적으로 넘겨주기로 약속한 증거가 없다고 보았습니다. 오히려 2022. 8. 17. 대화 녹취와 의뢰인 측이 2023. 10. 3. 단체대화방에 올린 글(3개월이 지나기 전에 끊긴 물건은 대금 결제에서 빼기로 회의에서 정하였다는 내용)에 비추어, 의뢰인이 그 권한을 확정적으로 넘겨주지 못할 수도 있다는 사정을 알렸고 매수인들도 이에 동의하였다고 보아 채무불이행 주장을 받아들이지 않았습니다. 법원은 의뢰인이 업계 관행에 따라 자신에게 인정되는 사실상의 권한을 넘긴 것이므로 무권리자의 처분이나 타인 권리의 매매에 해당하지 않는다고 보았고, 매수인들이 건물 소유자 등의 동의를 받지 못하면 그 청소구역에서 청소업을 하지 못할 수 있다는 사정을 알고 계약하였으므로 고지의무 위반도 없다고 판단하였습니다. 매수인 8명이 모두 항소하여 현재 항소심이 진행 중입니다.

건물 소유자 등에게 알리지 않고 몇 달 치 청소용역비를 받고 청소구역을 넘기는 업계의 거래에서, 매수인이 그 관행과 청소권한을 잃을 수 있는 위험을 알고 계약하였다면 매도인의 기망이나 고지의무 위반이 인정되지 않는다고 본 사례입니다. 상대방이 이미 알고 있거나 거래 관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 사정은 알리지 않았더라도 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다는 법리가 적용되었습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문