■ 사실관계

의뢰인은 2010. 11. 10. 채무자에게 여관 건물을 보증금 4,000만 원, 월 차임 660만 원, 임대차기간 2010. 11. 30.부터 2012. 11. 29.까지로 정하여 임대하였습니다. 차임이 밀리자 의뢰인은 2012. 11. 7. 건물 인도와 밀린 차임 등을 구하는 소송을 내어, 2013. 6. 26. 채무자가 건물을 인도하고 2013. 4. 29.까지 밀린 차임 140,720,500원에서 보증금을 뺀 100,720,500원과 그 지연손해금, 2013. 4. 30.부터 인도 때까지 월 660만 원을 지급하라는 판결을 받았습니다. 채무자는 2011. 6. 20. 경기도의 한 대지(453㎡)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 의뢰인이 차임 소송을 내기 이틀 전인 2012. 11. 5. 계부인 상대방에게 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었습니다. 의뢰인은 판결에 따른 돈을 받지 못한 채 2019. 12. 4. 상대방의 가등기상 권리에 대한 처분금지가처분 결정을 받고, 2019. 12. 26. 직접 소장을 내어 매매예약이 의뢰인을 해하는 사해행위라며 그 취소와 가등기의 말소를 구하였습니다. 상대방은 가등기가 마쳐진 2012. 11. 5.부터 5년이 지난 뒤에 소가 제기되어 제척기간이 지났다며 소를 각하하여 달라고 하였고, 법원도 2020. 3. 17. 이 소는 제척기간이 지나 부적법하다는 참작사항을 적어 의뢰인에게 소를 취하하라는 화해권고결정을 하였습니다. 의뢰인이 이 결정에 이의를 신청한 뒤 화백은 2020. 4. 17. 소송을 위임받았습니다.

■ 화백의 조력

화백은 2020. 5. 6. 청구원인을 바꾸어, 의뢰인이 2013. 6. 26. 판결에 따른 금전채권을 보전하기 위하여 채권자대위권을 행사해 채무자를 대신하여 가등기의 말소를 구하는 것으로 하였습니다. 그 근거로 채무자와 상대방이 부녀 사이로 주소도 같고, 상대방이 가등기를 마친 뒤 8년 가까이 예약완결권을 행사하지 않은 점에 비추어, 매매예약은 채무자가 강제집행을 면탈하려고 계부인 상대방과 짜고 한 허위표시이므로 가등기는 원인무효라고 주장하였습니다. 이어 통정허위표시인지는 법률행위 당사자의 신분관계와 재산관계, 법률행위 전후의 사정을 고려하여 판단한다는 대법원 판결들을 들면서, 채무자가 2011. 5. 31. 6,800만 원에 산 토지를 1년 6개월이 지나 그보다 훨씬 적은 5,000만 원에 매매예약하였고, 매매예약증서의 매매완결일자는 비어 있으며 예약 증거금도 지급되지 않았다고 지적하였습니다. 상대방이 토지 매수자금 가운데 2,300만 원을 채무자에게 빌려주고 그 담보로 채권최고액 3,000만 원의 근저당권을 설정받았으며, 그 대여금을 돌려받는 대신 채무자의 매입가보다 1,800만 원 낮은 5,000만 원에 토지를 사기로 매매예약을 하였다고 주장하자, 화백은 그 근저당권이 매수자금 대출의 담보가 설정된 2010. 3. 11.보다 1년 8개월 늦은 2011. 11. 25.에야 설정되었고 매매예약 전인 2012. 5. 22. 이미 말소되었다는 점을 들어 반박하였습니다. 또 상대방이 차임 소송의 소장이 채무자에게 송달된 2012. 11. 15. 전에 매매예약을 하였으므로 채무를 면탈하려는 것이 아니었다고 다투자, 채무자는 그보다 훨씬 전인 2010. 11. 30.부터 차임을 전부 또는 일부 내지 않아 2013. 4. 29.까지 밀린 차임이 140,720,500원에 이르렀으므로 소송이 제기될 것을 예상하고 가등기를 마친 것이라고 반박하였습니다. 아울러 채무자의 무자력을 증명하려고 채무자의 2012년부터 2020년까지 재산세 부과 내역에 대한 사실조회를 신청하였고, 상대방은 채무자의 무자력을 다투지 않았습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 2020. 8. 20. 상대방이 채무자에게 가등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결하였습니다. 법원은 의뢰인의 채권이 2013년에 생겨 2012년의 가등기에 대한 피보전채권이 될 수 없다는 상대방의 주장에 대하여 그 채권은 이미 2010. 11. 30.경부터 발생하였다고 보아 받아들이지 않았고, 채무자가 무자력이고 상대방에 대한 권리를 행사하지 않고 있어 보전의 필요성도 인정된다고 보았습니다. 이어 법원은 상대방이 빌려주었다는 2,300만 원 가운데 상대방 계좌에서 나간 1,150만 원은 토지 매수자금으로 쓰인 것으로 보이나 나머지 1,150만 원은 출처를 알 수 없고, 1,150만 원이 지급된 2010. 3. 10.과 상대방 명의 근저당권의 설정등기일인 2011. 11. 25. 사이에 시간 차이가 상당하여 그 근저당권이 대여금을 담보하려는 것이었다고 보기 부족하며, 채무자는 6,800만 원에 산 토지를 그보다 낮은 5,000만 원에 매매예약하였다고 보았습니다. 또 대여금을 매매대금에 충당하고 대출금 채무를 인수하기로 하였다는 상대방의 주장은 매매예약증서만으로 확인할 수 없고, 상대방이 채무자 계좌에 넣은 돈 외에 채무자 계좌에서 상대방에게 간 돈도 상당하여 상시적인 금전거래로 보일 뿐 대출이자로 보기 부족하며, 상대방은 채무자의 계부로서 매매예약 뒤 상당한 기간이 지나도록 예약완결권을 행사하지 않았다고 보았습니다. 법원은 이 여섯 가지 사정을 종합하여 매매예약은 통정허위표시로서 무효이므로 상대방은 의뢰인의 대위청구에 따라 가등기를 말소할 의무가 있다고 판단하였습니다. 판결은 그대로 확정되었습니다.

사해행위취소의 소는 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 하여 이 사건에서도 법원이 그 기간이 지났다며 소 취하를 권고하였으나, 채무자와 가등기권자 사이의 매매예약이 통정허위표시로 무효라면 채권자는 채권자대위권을 행사하여 채무자를 대신해 가등기의 말소를 구할 수 있다는 점이 받아들여진 사례입니다. 법원은 가등기권자가 채무자의 계부인 점, 채무자가 산 값보다 낮은 예약대금, 대여금을 담보하였다는 근저당권의 설정 시기와 대여 시기 사이의 간격, 두 사람 사이의 상시적인 금전거래, 오랜 기간 예약완결권을 행사하지 않은 점 등을 종합하여 매매예약을 통정허위표시로 판단하였습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문