■ 사실관계

한 연립주택의 실제 건축주는 아버지 소유 토지에 15세대 연립주택을 지어 분양하기로 하고 1985. 9. 5. 다른 사람을 건축주로 하여 건축허가를 받았습니다. 그는 건설면허를 가진 회사 명의로 등기해야 준공과 분양을 할 수 있다는 것을 알고 1987. 11. 10. 토지를 한 건설회사 명의로 이전등기하면서 건축주 명의도 그 회사의 당시 대표이사로 바꾸었습니다. 연립주택은 1988. 6.경 공사가 대부분 끝나 15세대 모두 분양되거나 임대되어 입주까지 이루어졌으나 준공검사를 받지 못해 판결 때까지 건물 등기부가 만들어지지 않았고, 의뢰인들은 그 가운데 14개 호실을 분양받거나 순차로 사들인 최종 매수인 14명입니다. 건축주는 2004년 그 회사를 상대로 소송을 내어 2005. 1. 12. 이미 한 세대에 넘어간 1/15 지분을 뺀 토지 14/15 지분의 회사 명의 등기를 말소하기로 재판상 화해를 하였는데, 그 소송에서 15가구의 분양자들에게 토지를 나누어 등기해 주겠다는 취지로 주장하였고 2005. 8. 29. 그 지분을 자기 명의로 상속등기하였습니다. 그러나 건축주는 2009. 3. 12. 한 세대 매수인에게만 1/15 지분을 넘긴 채 2015. 9. 24. 사망하였고, 배우자와 아들은 2016. 10. 13. 남은 13/15 지분을 상속등기한 같은 날 그 지분 전부를 제3자 4명에게 각 3.25/15씩 이전등기해 주었는데, 4명 가운데 2명은 매입 전에 연립주택을 찾아가 그 토지 위에 연립주택이 있다는 것을 알고 있었습니다. 소송에서 지분을 산 4명은 소송대리인을 선임하여, 매매대금을 실제로 지급하였고 관련 형사 사건도 불기소처분으로 끝났으며, 의뢰인들이 실제 소유자인지 분명하지 않고 연립주택이 의뢰인들 소유라는 것도 몰랐다고 다투었습니다.

■ 화백의 조력

화백은 2017. 4. 10. 의뢰인 14명을 대리하여 건축주의 상속인들, 각 호실의 중간 매수인들, 건축주에게 명의를 빌려준 회사와 그 당시 대표이사, 대지 지분을 산 4명, 토지 지분에 압류등기를 해 둔 국가·국민건강보험공단·지방자치단체를 상대로 소를 제기하고, 호실마다 분양부터 최종 매수까지의 경위를 분양계약서, 매매계약서, 무통장입금확인서, 각서와 영수증, 주민등록표, 재산세 과세증명서 등으로 정리하였습니다. 화백은 상속인들과 중간 매수인들이 분양과 매매 순서대로 각 호실의 소유권이전등기를 하고 상속인들은 호실마다 대지 1/15 지분도 같은 순서로 넘겨야 하며, 실제 건축주가 건축주 명의를 신탁한 것이므로 의뢰인들이 상속인들을 대위하여 명의수탁자에게 건축주 명의 변경을 구할 수 있다고 주장하면서, 건축주 명의를 바꾼 뒤 상속인들을 대위하여 준공검사를 받고 건축물대장을 만들 계획이라고 설명하였습니다. 대지 지분을 산 4명에 대해서는 연립주택 공사가 마무리된 1988. 6. 말경 이미 대지권이 성립하였으므로 2016년의 지분 이전은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제20조의 분리처분금지에 반하여 무효이고, 통정한 허위 매매이거나 상속인들의 배임행위에 매수인들이 적극 가담한 거래로서도 무효라고 주장하였습니다. 또 4명 가운데 한 사람이 2015. 11.경 변호사 사무소 사무장이라는 사람과 함께 찾아와 지분을 사라고 제안하였을 때 의뢰인 중 한 사람이 매매서류를 보여주며 연립주택을 지어 모두 매매된 땅이라고 설명하였으므로, 4명은 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 주장하였습니다. 법원이 2018. 11. 12. 구분소유자가 대지사용권을 취득하여 보유하였는지 주장·입증하라고 하자, 화백은 법원이 참조로 든 대법원 판결은 대지권이 성립하기 전 토지에 권리를 가진 담보권자에 대한 대항력 문제를 다룬 것이고, 이 토지에는 근저당권 등 제한등기가 없었으므로 연립주택의 전유부분을 위한 대지권이 아무런 제한 없이 성립하였다고 주장하였습니다. 압류권자들에 대해서는 압류도 대지를 전유부분과 분리하여 처분하는 결과가 되어 무효라며 말소를 구하였는데, 국민건강보험공단과 지방자치단체는 소송 중 스스로 압류를 해제하여 그 청구를 취하하였고, 국가에 대한 청구도 판결 전인 2018. 12. 6. 취하하였습니다.

■ 결과 및 의의

1심 법원은 2018. 12. 11. 의뢰인들이 각 호실의 중간 매수인들을 순차로 대위할 수 있다고 보아 상속인 2명과 중간 매수인들에게 14개 호실의 소유권이전등기를 분양과 매매 순서대로 하라고 명하였고, 이미 지분등기를 마친 1개 호실을 뺀 13개 호실에 관하여는 상속인 2명이 각 0.5/15씩 합계 1/15 지분을 같은 순서로 넘기라고 명하였습니다. 법원은 연립주택이 1988. 6.경 완공되어 분양까지 끝난 점, 건축주가 2005년 화해 당시 수분양자들에게 대지권 비율로 나누어 등기해 주겠다는 취지로 주장하고도 이전해 주지 않은 점, 상속인들이 그 취지와 달리 지분을 모두 판 점, 지분을 산 사람들이 매수 당시 토지를 방문하여 연립주택이 있음을 알고 있었던 점을 들어, 4명 명의의 지분이전등기는 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지에 반하여 무효라고 판단하였습니다. 그 근거로 분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자는 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 토지를 취득한 사람을 뜻한다는 대법원 전원합의체 판결을 들었고, 의뢰인들이 대지권 지분 상당의 권리에 기하여 상속인들을 대위해 말소를 구할 수 있다고 보아 4명에게 각 3.25/15 지분의 이전등기를 말소하라고 명하였으며, 말소를 구하는 나머지 주장은 더 나아가 판단하지 않았습니다. 건축주 명의에 관하여는 실제 건축주가 회사의 당시 대표이사 개인에게 건축주 명의를 신탁하였다고 보아 그에게 상속인 2명 앞으로 건축주 명의를 변경하라고 명하였습니다. 지분을 산 4명은 2018. 12. 26. 항소하였으나 2019. 1. 25. 항소를 취하하였고, 판결은 확정되었습니다.

준공검사를 받지 못해 등기부가 없는 연립주택에서, 공사를 마치고 분양까지 끝난 뒤 건축주의 상속인이 대지 지분만 따로 제3자에게 넘긴 지분이전등기를 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지에 반하여 무효라고 판단한 사례입니다. 분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자는 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 토지를 취득한 사람을 뜻하므로, 매수할 당시 토지를 방문하여 연립주택이 있다는 것을 안 매수인들의 지분등기도 말소 대상이 되었습니다. 또 건축허가서는 건물에 관한 권리 변동을 공시하는 방법이 아니어서, 법원은 매수인들이 실제 건축주의 상속인들을 대위하여 명의수탁자에게 건축주 명의 변경을 구할 수 있다고 보았습니다. 등기가 없는 연립주택이라도 최종 매수인이 분양부터 마지막 매수까지의 순서에 따라 중간 매수인들을 차례로 대위하여 각 호실과 대지 지분의 이전등기를 받을 수 있다고 본 사례이기도 합니다.

■ 판결 경과

■ 판결문