■ 사실관계

의뢰인들은 함께 소유한 근린생활시설 건물을 부동산 임대사업자로 등록하여 임대하면서 직접 관리하고 임차인들로부터 관리비도 받아 왔습니다. 의뢰인들은 2009. 7. 15. 상대방에게 이 건물 6층 전체(180평)를 임대차보증금 1억 원, 월차임 290만 원, 기간 2009. 8. 31.부터 2012. 8. 30.까지로 임대하고, 2009. 8. 31. 상대방 앞으로 전세금 7,000만 원의 전세권설정등기를 마쳐 주었습니다. 계약에서 상대방은 관리규정을 지키고 관리비를 차임과 함께 내되 연체하면 관리규정이 정한 비율의 연체료를 더하여 내기로 하였고, 그 연체료율은 2011. 9. 30.까지 매월 연체금액의 100분의 5였습니다. 상대방은 2010. 4.분부터 차임과 관리비를 모두 연체하여 2011. 8. 11. 기준 연체료를 포함한 미납액이 117,499,005원에 이르렀고, 의뢰인들이 2011. 7.경 3기 이상의 차임 연체를 이유로 계약을 해지하자 2011. 8. 11. 6층을 비워 주었으나 전세권설정등기는 말소하지 않았습니다. 그로부터 약 10년이 지난 2021. 6. 8. 상대방은, 의뢰인들이 월 5%(연 60%)로 계산한 연체료를 보증금에서 공제하였으므로 실제로 공제된 연체료 29,867,525원에서 연 5%로 계산한 연체료 2,531,756원을 뺀 27,335,769원은 부당이득이라며 그 돈과 지연손해금의 지급을 구하는 소를 냈습니다. 상대방은 고지서에 월이나 연의 표시 없이 5%라고만 적혀 있으므로 연 5%로 보아야 하고, 월 5%로 약정하였더라도 법정 최고이율을 넘는 연체료는 감액되어야 하며, 부당이득반환채권의 소멸시효는 10년이라고 주장하면서, 그 돈을 받아야 전세권설정등기를 말소해 줄 수 있다고 하였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 2021. 7. 19. 답변서에서, 의뢰인들은 이 건물의 공유자로서 공동으로 부동산임대업을 하는 상인이고, 상대방은 2009. 9.분부터 2010. 3.분까지의 차임과 관리비를 늦게 내면서 의뢰인들이 약정 연체율에 따른 연체료를 더하여 독촉하자 그 연체료를 이의 없이 함께 냈다고 주장하였습니다. 이어 상대방이 2010. 4.분부터 차임과 관리비를 전혀 내지 않아 2011. 8. 11. 현재 연체 차임과 관리비, 약정 연체료가 합계 117,499,005원이므로 보증금에서 공제하면 돌려줄 보증금이 없고, 남은 보증금 반환채권이 있다고 하더라도 의뢰인들이 상인이어서 5년의 상사 소멸시효가 지나 소멸하였다고 주장하였습니다. 다음 날인 2021. 7. 20.에는 반소를 내어, 임대차가 끝났는데도 상대방이 남겨 둔 전세권설정등기의 말소를 구하였습니다. 2021. 12. 29. 준비서면에서는 고지서 아래쪽에 5%라고만 적혀 있어도 그 위의 계산 내역을 보면 월 이율로 계산한 것이 분명하고, 이자제한법은 금전대차의 약정이자 최고한도를 제한할 뿐 임대차 관계에서 생긴 금전채무의 이행지체로 인한 지연손해금에는 적용되지 않는다고 반박하였습니다. 또 상대방의 청구는 연 5%의 연체료만 더한 체납 차임과 관리비를 보증금 1억 원에서 빼고 남는 27,335,769원을 돌려 달라는 것이므로, 부당이득이라는 명칭과 관계없이 임대차계약에 수반된 보증금 약정에 따른 보증금반환채권이고 5년의 상사 소멸시효가 적용된다고 주장하였습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 사건을 조정에 회부하였으나 2021. 11. 10. 조정이 성립하지 않았고, 2022. 1. 13. 변론을 종결한 뒤 2022. 3. 31. 상대방의 본소 청구를 기각하고 상대방에게 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결하였습니다. 소송비용은 3분의 2를 상대방이 부담하도록 하였습니다. 법원은 관리규정상 2011. 8. 11. 이전의 차임과 관리비 연체료율이 월 5%인 사실을 인정하고, 연체료 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되는데 이자제한법의 최고이자율 제한은 손해배상액의 예정에는 적용되지 않으므로 최고이자율을 넘는다는 사정만으로 그 연체료율이 부당하다고 할 수 없다고 보았습니다. 이어 의뢰인들은 임대사업자 등록을 하고 임대업에 종사하는 상인이어서 차임을 받고 관리비를 징수하는 행위는 기본적 상행위 또는 보조적 상행위이므로 상대방이 상인이 아니더라도 상대방이 주장하는 부당이득반환채권에는 5년의 상사 소멸시효가 적용되고, 상대방은 6층을 인도한 2011. 8. 11.부터 그 채권을 행사할 수 있었는데 소를 내기 전까지 행사하였다는 증거가 없어 채권이 시효로 소멸하였다고 판단하였습니다. 반소에 대하여는 임대차계약이 2011. 7.경 해지되었고 보증금 1억 원은 2011. 8. 11. 기준 연체 차임과 관리비, 연체료 등 합계 117,499,005원으로 모두 공제되었으므로 상대방에게 전세권설정등기를 말소할 의무가 있다고 보았습니다. 판결은 항소 없이 2022. 4. 21. 확정되었습니다.

임대인이 임대사업자로 등록하고 임대업을 하는 상인이라면 차임을 받고 관리비를 징수하는 행위는 상행위이므로, 임차인이 상인이 아니더라도 보증금에서 공제된 연체료가 지나치다며 임차인이 구하는 부당이득반환채권에는 5년의 상사 소멸시효가 적용된다고 본 사례입니다. 법원은 임대차의 연체료 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되어 이자제한법의 최고이자율 제한을 받지 않는다고 보았고, 임차인이 건물을 인도한 날부터 5년이 지나도록 권리를 행사하지 않았으므로 월 5%의 연체료율이 부당히 과다하여 감액되어야 하는지는 더 나아가 판단하지 않았습니다. 법원은 보증금이 연체 차임 등으로 모두 공제된 이상 임차인에게 전세권설정등기를 말소할 의무가 있다고 보았습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문