■ 사실관계

의뢰인은 3층 건물의 소유자로서, 2018. 5. 1. 상대 회사와 그 건물 2층 근린생활시설 207.82㎡ 가운데 사무실 33㎡(약 10평)에 관하여 임대차기간 2018. 5. 1.부터 2020. 5. 1.까지, 보증금 300만 원, 월 차임 50만 원으로 정한 부동산임대차계약을 맺었습니다. 상대 회사는 계약 뒤 그 사무실을 점유하면서도 보증금은 물론 차임도 한 번도 내지 않았습니다. 의뢰인은 화백을 통하여 2020. 5. 21. 상대 회사를 상대로 건물의 명도와 2018. 5. 1.부터 명도할 때까지 월 50만 원의 지급을 구하는 소를 냈고, 소장 부본은 2020. 5. 29. 상대 회사에 송달되었습니다. 상대 회사는 변호사를 선임하여 2021. 1. 12. 낸 답변서에서, 의뢰인은 등기부상 소유자일 뿐이고 최근 건물을 다른 사람에게 팔아 그 사람이 실소유자라고 주장하였습니다. 또 계약서는 상대 회사가 세무서에 사업자등록을 하려고 의뢰인의 동의를 얻어 사무실을 임차하는 것처럼 작성한 것이어서 보증금과 차임을 낼 이유가 없고, 상대 회사는 실소유자의 양해를 얻어 임차인으로 인정받고 있다며 청구를 모두 기각하여 달라고 하였습니다.

■ 화백의 조력

화백은 2020. 5. 21. 소장에서, 상대 회사가 보증금 300만 원을 한 푼도 내지 않은 채 입주하였고 월 50만 원의 차임도 한 차례도 내지 않은 채 점유하고 있어 계약 해지 사유가 있으며, 그렇지 않더라도 소장 부본의 송달로 해지 통보를 갈음한다고 주장하였습니다. 상대 회사의 답변에는 2021. 2. 24. 준비서면으로, 의뢰인이 건물을 다른 사람에게 판 사실이 전혀 없고 상대 회사도 매매계약서를 내지 못하고 있으며, 의뢰인이 보증금과 차임을 포기한 적은 없다고 반박하였습니다. 2021. 6. 1.과 2021. 7. 7. 청구취지 변경신청서로는 인도 대상을 도면에 표시한 사무실 33㎡로 특정하였습니다. 2021. 7. 7.자 변경신청서에서는 처분문서인 계약서가 있고 상대 회사가 실제로 점유하고 있으므로 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있고, 상대 회사 주장처럼 계약서가 사업자등록을 위하여 형식적으로 작성된 것이라면 임대차관계가 성립하지 않아 상대 회사는 점유할 권리가 없으므로 소유권에 기하여 인도를 구할 수 있다고 주장하였습니다. 아울러 의뢰인이 건물 3층 점유자들을 상대로 낸 별도 소송에서 상대 회사의 실질적 경영자가 의뢰인의 남편과 건물 매매계약을 맺었다고 답변한 자료를 내어, 다른 사람이 실소유자라는 이 사건 답변과 서로 맞지 않는다고 지적하였습니다.

■ 결과 및 의의

법원은 사건을 조정에 회부하였으나 2021. 3. 30. 조정이 성립되지 않았고, 두 차례 변론을 거쳐 2021. 8. 19. 상대 회사가 의뢰인에게 위 사무실 33㎡를 인도하고 2018. 5. 1.부터 인도 완료일까지 월 50만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결하였으며, 소송비용은 상대 회사가 부담하고 인도와 지급 부분은 가집행할 수 있다고 하였습니다. 법원은 임대차계약서와 건물 등기사항전부증명서의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 계약 체결 사실을 인정하고, 상대 회사가 계약 뒤 사무실을 점유하면서 보증금과 차임을 내지 않은 사실은 상대 회사도 다투지 않으며, 채무불이행을 이유로 계약을 해지하는 취지의 소장 부본이 2020. 5. 29. 송달되었으므로 계약은 상대 회사의 채무불이행으로 해지되었다고 판단하였습니다. 계약기간이 소장 부본 송달 전인 2020. 5. 1.에 끝난 점에 관하여는, 의뢰인이 계약이 묵시적으로 갱신되었다는 전제에서 소장 송달로 해지한다고 주장하는 것으로 보았습니다. 의뢰인은 등기부상 소유자일 뿐이고 상대 회사는 실소유자에게서 사무실을 빌린 뒤 의뢰인의 동의를 받아 형식적으로 계약서를 작성하였으므로 실소유자의 허락을 받은 권원 있는 점유라는 상대 회사의 항변은 이를 인정할 아무런 증거가 없다는 이유로 받아들이지 않았고, 상대 회사가 2020. 11. 10. 조정기일에서 그 실질적 경영자가 의뢰인으로부터 건물을 샀다는 취지로 주장한 것으로 보이는 부분도 변론에서 주장한 바 없고 이를 인정할 증거도 전혀 없다고 보았습니다. 이어 상대 회사는 계약 개시일인 2018. 5. 1.부터 해지일인 2020. 5. 29.까지는 계약에 따라 월 50만 원의 차임을 지급하고, 그다음 날부터 인도일까지는 점유·사용으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있으며, 그 범위는 계약에 따라 월 50만 원의 비율로 계산한 금액으로 추인된다고 판단하였습니다. 판결은 상대 회사의 항소 없이 확정되었습니다.

임차 회사가 보증금과 차임을 한 번도 내지 않은 채, 임대인은 등기부상 소유자일 뿐 실소유자는 따로 있고 계약서는 사업자등록을 위하여 형식적으로 작성한 것이라고 다투었으나, 법원은 그 항변을 인정할 증거가 없다고 보아 계약서대로 임대차계약 체결을 인정하고 보증금과 차임 미지급을 이유로 한 해지를 받아들인 사례입니다. 계약기간이 끝난 뒤에 낸 소송이었지만 법원은 계약이 묵시적으로 갱신되었다는 전제에서 소장 부본 송달로 해지한다는 주장으로 보아 소장 부본이 송달된 날 계약이 해지되었다고 판단하였고, 해지 뒤 인도할 때까지의 차임 상당 부당이득도 약정 차임인 월 50만 원으로 추인하였습니다.

■ 판결 경과

■ 판결문